Можно ли вложить в жилье и заработать - мнение экспертов

Инвестиции в недвижимость привлекают не только профессионалов рынка, но и простых обывателей, стремящихся приумножить свои капиталы. При этом далеко не все готовы к тщательному изучению рынка, правильному подбору объектов и поиску аргументированного ответа на вопрос: «Выгодно ли сегодня в принципе вкладывать деньги в жилье?». Покупатели действуют скорее по наитию или согласно давно устоявшемуся мнению – вкладывать в недвижимость – это выгодно. Но так ли это на самом деле? Корреспондент Псковской Ленты Новостей решил разобраться в этом вопросе и обратился за консультациями к специалистам.

Не зная броду…

Эксперты рынка недвижимости предостерегают - новичку довольно сложно заработать деньги на перепродаже жилья, в большинстве случаев он может рассчитывать только на доход от аренды. Однако и тут от него потребуется немало усилий – поиск и контроль квартиросъемщиков, траты на поддержание собственности в презентабельном виде.

Тем не менее, лет пять назад получение дохода от сдачи квартиры в аренду считалось одним из самых неплохих способов обеспечить финансовое благополучие семьи. Масштабы ренты простирались от сдачи скромной квартирки до серьезного бизнеса, включающего сдачу внаем сразу нескольких квартир.

Неразбериха с пенсионным фондом сделала покупку «еще одной» квартиры под сдачу в аренду особенно актуальной. «Будут ли сегодняшние 30- или 40-летние граждане РФ получать достойную пенсию - неизвестно, а вот доход от сдачи в аренду квартиры в будущем видится многим как вполне реальное дело», - отмечают аналитики портала «Разумная недвижимость».

С другой стороны, на рынке недвижимости наблюдается если не стагнация, то, в некотором смысле, затишье. Неуемный рост цен на недвижимость прекратился года три назад и с тех пор едва превышает уровень инфляции.

«Псковичи по-прежнему воспринимают покупку недвижимости как надежное средство для сохранения и приумножения средств. Тут можно даже говорить о небольшой спекуляции - покупают квартиры подешевле, продают дороже», - рассказал о ситуации локального масштаба президент Псковской гильдии риэлторов Роман Максименко.

Он обратил внимание на то, что сегодня у жилья невысокая ликвидность, и это касается не только Пскова и нашего региона, это общемировая тенденция. «После покупки квартиры, у вас могут появиться обстоятельства, при которых вам срочно понадобятся деньги. В этом случае вы окажетесь в зависимости от текущей ситуации на рынке», - объяснил эксперт.

Действительно, сегодня посыл о том, что недвижимость обладает еще и высокой доходностью, услышишь не часто. Однако специалисты по-прежнему считают ее низкорискованным защитным активом (то есть обладающим низкой, как правило, фиксированной доходностью, низкой, а в идеале нулевой, вероятностью дефолта и высокой ликвидностью), который позволяет уберечься от кризисных явлений. Как, к примеру, рублевые или валютные депозиты в банках до 700 тыс. руб. - именно эта сумма застрахована государством.

Что касается цен, риэлтор подтвердил, что их рост в последние годы приблизительно равен уровню инфляции, и подчеркнул, что на формирование стоимости жилья существенное влияние оказывает информационная среда. По его мнению, СМИ иногда создают на рынке ажиотаж, который подстегивает рост цен. Влияют на рынок и скачки валютных курсов.

«Люди очень часто реагируют на подобные колебания цен эмоционально, не анализируя вдумчиво ситуацию. Я рекомендую перед тем, как принимать решение, советоваться с профессионалами», - посоветовал Роман Максименко.

Много ли зарабатывают рантье?

Недавно в «Коммерсантъ.Деньги» вышла резонансная публикация «Доходный съем», автор которой доказывал, что сберегать в недвижимости - спорная идея, да и снимать жилье сейчас гораздо выгоднее, чем покупать. К примеру, если у вас есть деньги на квартиру, и вы разложите их по депозитам в разные банки, то будете получать доход, достаточный для того, чтобы снимать квартиру аналогичной стоимости и еще иметь свободные средства в наличии. Это выгоднее, чем если бы вы эту квартиру просто купили.

Рентный доход не покрывает инфляцию и даже меньше процентов по банковским депозитам. Такова позиция руководителя столичного аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, который также уверен, что, если положить деньги в банк, это будет выгоднее, чем купить квартиру. Такова столичная ситуация.

Что думают эксперты на местах? Выгодно покупать жилье в Пскове для последующей сдачи в аренду или нет?

«Выгодно, - уверена директор агентства недвижимости «Текстильная 10» Татьяна Ускова, -  цены на аренду постоянно растут. Спрос на такое жилье тоже постоянный - из-за притока молодежи из районов области, которая едет в областной центр учиться и работать по понятным причинам. 96% приезжих из области, которая по размерам равна Ленинградской, не могут приобрести собственное жилье сразу».

«Невыгодно, - не соглашается с коллегой руководитель псковского представительства АН «Итака недвижимость» Татьяна Органовская. - Посчитайте сами, если мы положим 1 000 000 рублей в банк под 10% годовых, то получим к концу года 100 000 руб. Аренда квартиры, купленной за такие деньги, принесет около 8 000 руб. в месяц, то есть 96 000 к концу года. При этом, вам, скорее всего, придется потратить деньги на ремонт, чтобы привести жилье в «товарный вид» и купить мебель».

«Сдавать в аренду жилье выгодно, а вот инвестировать в него - нет», - озвучила свое мнение директор АН «Квартал» Ольга Марунова. По ее мнению, просто купить квартиру, как средство приумножения денег, недостаточно, для этого нет соответствующих условий на рынке (цены растут очень медленно), а вот сдавать жилье внаем целесообразно, поскольку этот сегмент сейчас очень востребован. «При этом на рынке есть потребность не только в бюджетных вариантах или среднего ценового сегмента, но и элитного класса. Рост цен на аренду в последнее время замедлился, но не так существенно, как общий рост цен на саму недвижимость. Если три года назад за однокомнатную квартиру без мебели просили в среднем 5-6 тыс. руб., а за меблированную 7-8 тыс. руб., то сейчас речь идет о 6-7 тыс. руб. и 9-10 тыс. руб. соответственно».

Эксперты советуют - чтобы выбрать квартиру для получения максимума от аренды, нужно учитывать обязательные расходы, которые в этом деле избежать не удастся. Стоит произвести элементарные расчеты, включающие ремонт, покупку мебели, арендную плату, оплату коммунальных услуг, налоги, приблизительное время простоя и вознаграждения риелторам. Как дополнительные расходы можно считать страховку квартиры от разных неприятных и непредсказуемых обстоятельств.

Ипотечные хитрости

Как правило, банки запрещают сдавать приобретенное в ипотеку жилье в аренду до тех пор, пока заемщик не расплатится за него полностью. Вообще любые операции по купленной в кредит квартире осуществляются только после согласования с кредитно-финансовым учреждением.

Однако, несмотря на все запреты, псковичи очень часто сдают ипотечные квартиры внаем, чтобы облегчить финансовое бремя.

«Каждая третья, если не каждая вторая квартира, взятая в ипотеку, сдается в аренду хотя бы на короткий срок (на время первых платежей), - рассказала директор АН «Квартал» Ольга Марунова. - Это редко позволяет компенсировать полностью выплаты по кредиту, но 60-70% от них порываются суммами, вырученными от сдачи жилья внаем».

«Арендные платежи могут перекрыть платежи по ипотеке, - считает руководитель псковского представительства АН «Итака недвижимость», - но в целом такой вариант не очень выгоден. Если только речь не идет о том, что квартира будет в последующем использоваться для личного проживания».

Директор АН «Текстильная 10» Татьяна Ускова также сообщила, что обычно средняя стоимость аренды в месяц примерно равна ежемесячной выплате процентов банку по ипотеке, все зависит от размера первоначального взноса.

Доходные «доходные дома»

В Европе уже давно зарабатывают не только на сдаче жилой недвижимости, но и на инвестировании средств в так называемые доходные дома (дома, построенные для сдачи апартаментов в аренду). Об этом рассказал президент Псковской гильдии риэлторов Роман Максименко.

По его словам, подобный тип жилья строится сейчас в Пскове. Речь идет об апарт-отеле «Камелот», возводимом на ул. Ижорского батальона, 57а. «Планируется создание от 40 до 60 апартаментов свободной планировки (апартаменты-студии) с полной отделкой площадью около 23,6 кв. м. Стоимость по которой они реализуются уже сейчас - 900 000 руб. В последующем цена возрастет до 940 000 руб. С учетом мебели и бытовой техники цена может возрасти до 1 млн руб.», - поделился подробностями риэлтор.

Он уверен, что такой формат жилья позволит его владельцам при меньших вложениях сдавать их за ту же цену, что и 1-комнатную квартиру, приобретенную за 1,5 млн руб. «Такой доход сопоставим с доходом от сдачи в аренду коммерческой недвижимости», - добавил Роман Максименко.

Под апартаменты-студии, предназначенные для проживания или съема на относительно продолжительный срок, в апарт-отеле будут отведены два этажа. Приобретать их можно и для проживания, и для последующей перепродажи, и для сдачи в долгосрочную аренду (заявленный срок окупаемости - 6,5 лет) или посуточную (заявленный срок окупаемости - 5 лет).

Более того, владельцам такой недвижимости не придется искать себе арендаторов – их подберет управляющая компания. «Обычно агентства недвижимости за найденного съемщика жилья берут около 50% от месячного арендного платежа. При смене арендатора процедура повторится. В «Камелоте» управляющая компания найдет вам арендатора за фиксированную плату – 20% с каждого платежа. То есть с 10 000 возьмут 2 000 руб., но при этом гарантируют заполняемость ваших апартаментов», - уточнил Роман Максименко.

А может ну ее, эту квартиру?

По надежности и стабильности квартира гораздо лучше, чем банковских депозиты, но у последних выше доходность, заверяют эксперты. Проценты по банковским вкладам остаются довольно высокими здесь и сейчас. Средние ставки по вкладам составляют 8-10%.

Следовательно, депозит в размере 1,5 млн руб. обеспечит ежегодную доходность на уровне 120-150 тыс. руб., а ежемесячные выплаты составят около 10-12 тыс. руб. Долгосрочные вклады принесут еще больше.

По сравнению с арендодателем, у вкладчика значительно меньше хлопот. «Основной плюс депозита как раз в том, что данный вариант не требует никаких дополнительных усилий, нужно только немного времени на заключение договора с банком, после чего начинаются регулярные выплаты процентов. Кроме того, при нынешних ставках доходы по депозитам не облагаются подоходным налогом», пишет аналитик газеты «Правда».

Деньги из банка, в принципе, можно вернуть в любой момент, максимум потеряв лишь проценты (причем многие банки позволяют досрочное закрытие вклада без потерь), но не первоначальный капитал, чего не скажешь о недвижимости в случае, если цены начнут падать.

Однако у депозитов тоже есть серьезные минусы. Прежде всего, они не столь надежны и предсказуемы. Несмотря на то, что с квартирой могут происходить различные локальные неприятности, снижающие доходность вложений, остаться совсем без жилья (а значит, и без вложенных денег) инвесторам практически не грозит.

Вклад может пострадать в результате финансового кризиса, коллапса всей банковской системы или банкротства банка. С другой стороны, сегодня работает система страхования вкладов и пока без сбоев. Главное, распределить деньги в разные банки суммами кратными 700 тыс. руб. (с учетом процентов), чтобы перестраховаться.

Например, 1,4 млн руб. придется разделить между двумя банками, чтобы минимизировать риски. Впрочем, чтобы не терять доход, можно и рискнуть, например, доверить большую часть своих накоплений системообразующим «монстрам», скажем, ВТБ24 или Сбербанку.

Аналогом регулярных поступлений от арендной платы могут стать депозиты лишь с ежемесячной выплатой процентов. При этом не приходится рассчитывать на капитализацию, а значит доходность уменьшится на 1-2%. При этом выгодные вклады с ежемесячной выплатой процентов  еще придется поискать, ведь в большинстве случаев хорошие условия предполагают выплату дохода в конце срока действия вклада.

Резюме

У желающих вложить деньги сегодня есть выбор. В частности, они могут купить недвижимость и получать доход от ее сдачи в аренду (попутно надеясь на то, что со временем она вырастет в цене), или разместить свои средства в банках на депозитах. В первом случае доход будет поменьше – в лучшем случае 7-8% годовых, а хлопот – больше. Во втором - доход может составить даже 12% годовых и при этом практически никаких забот, разве что придется потратить время на выбор банка и тарифа. Однако вложения в недвижимость более надежны в долгосрочной перспективе и более устойчивы к инфляции, чем не могут похвастаться банковские депозиты.  Зато последние отличаются высокой ликвидностью – вы всегда можете забрать свои кровные обратно.

Определяющими станут цели и интересы инвестора. Если речь о долгосрочных вложениях, то оптимальным вариантом станет недвижимость. Тем более если есть интерес попробовать себя в роли раньте. Для тех, кому нужен хороший стабильный доход без особых усилий, с арендой лучше не связываться, им стоит разделить свой капитал на суммы, покрываемые страховкой, выбрать финансовые учреждения, разместить депозиты и спокойно спать, получая свои проценты.

Александр Серединин