Как дешевле всего обзавестись землей для строительства загородного дома?

Еще несколько лет назад понятие рынок земли воспринималось с недоумением: казалось, земли более чем достаточно, и выделяли ее практически бесплатно. Обзавестись участком мог практически каждый. Для деревенского жителя это был приусадебный участок и часть поля для выращивания картофеля. Для городского – дача, у кого-то и не одна. Само слово недвижимость больше ассоциировалось с городской квартирой. Земля, как составная часть ее практически не рассматривалась, как и не рассматривается сейчас покупателем жилья в многоквартирном доме.

Все скуплено?

Волна скупки земель пришла в Псковскую область чуть позже, чем в центральные и южные районы России, но все же пришла. Покупалось все, участки в деревне, сельскохозяйственные паи. Зачем именно, такой вопрос мог поставить в тупик даже современного «помещика». Земля стоила дешево, земельный налог – копеечный, почему бы не купить. Памятуя известное «земли много не бывает» и вторя аналитикам «земля недооценена», спрос разогревал цены. Постепенно цена земельного участка в центре Пскова сравнялась с ценой квартиры. Земли на окраинах были менее привлекательными и потому более дешевыми, но и на них цены росли «как на дрожжах». Экономический кризис подохладил пыл инвесторов, продажи участков упали, правда, существенного снижения цен не наблюдалось. Как и в соседней Эстонии, больше «просели» участки «в чистом поле». Владельцы земель с коммуникациями предпочли попридержать их до лучших времен, что не дало ценам упасть.

Но что делать человеку, который просто хочет обзавестись землей, чтобы построить небольшой загородный домик, посадить несколько грядок клубники и подстраховать себя на случай катаклизм, которые периодически сваливаются на нашу голову? Что предлагает рынок земли в окрестностях Пскова такому человеку, и как подешевле решить «земельную проблему»?

Все земли в деревнях и садоводствах можно условно разделить на две большие группы. Первая – это участки, которые реально используются. На них стоят дома, в которых живут люди, расположены подсобные хозяйства и огороды. Для того чтобы купить такой участок, надо чтобы его владелец пожелал его продать. Ситуация может нежданно сложиться очень благоприятно для вас – человек переезжает в другой регион, к примеру, и решает продать участок. Если покупатель заинтересован в участке, он предлагает интересные варианты его владельцу, нередко в городах участки меняли на квартиры. Чем дальше участок от Пскова и чем хуже транспортное сообщение, тем он, как правило,  дешевле. Удорожание участку дают коммуникации или интересное расположение (берег водоема).  В итоге, если хотим построить дом с видом на речку, сэкономить сможем, если выберем участок подальше. Правда, потом будем переплачивать на бензине. Часть таких участков еще недавно выглядела заброшенными. Благодаря сезонным мигрантам (дачникам из других регионов, живущих в Псковской области в летнее время), они нашли своего покупателя – в северной части области выделяют даже так называемые «питерские деревни». Интересно, что известная на Северо-Западе риэлторская компания вначале открыла свой офис в Гдове, а затем уже в Пскове.

Заброшены… на время

Другая часть земель до сих пор, по сути, заброшены. Но бесхозяйных земель как таковых нет. Юридически ее собственник либо частное лицо, либо муниципалитет. Последний  может продать землю через аукцион, припоминаю аукцион по продаже участков на Рижском направлении (несколько километров от Пскова). Аукционы вызывают интерес у строительных компаний, приобретя сразу несколько десятков участков, компания может развивать территорию комплексно. Так появляются коттеджные поселки, к примеру. Земля в деревне может показаться нам заброшенной, но при появлении интереса к ней, у нее вдруг появляется владелец.
Часть участков их владельцы нам просто не продадут, поскольку они приобретены «оптом»,  чтобы построить  на них коттеджи на продажу. К примеру, мастер-строитель формирует бригаду и постепенно строит, один дом за другим, на то и живет, в принципе неплохой бизнес.  Продать нам участок он согласится  лишь, если он резко вырос в цене (в этом случае прироста цены ему вполне достаточно), либо если он столкнулся с финансовыми проблемами (продажа, чтобы рассчитаться с долгами).
Немало заброшенных участков в садоводствах, по словам экспертов, таковых более половины у 40% садоводств области.

Что имеем в сухом остатке?

Лучшие земли уже куплены, как для жизни, так и с целью инвестиционной. Нередко земли выходят на рынок «порциями»: риэлторы начинают продавать земли в определенной деревне, когда на них появляется спрос. Предложения земельных участков есть и сейчас.
Организованное коттеджное строительство под Псковом можно сказать в стадии зарождения. Анонсированы два проекта по Рижской трассе (Балтия и Федоровщина). Из того, что построено, можно выделить коттеджный поселок Петропавловский (г.Псков), и даже если прибавить к нему другие районы коттеджной застройки Пскова (Уграда, Старое Запсковье и т.д.) и небольшие деревни, где можно встретить коттеджные улицы (дер. Дурково, к примеру), все равно мы получим очень ограниченное предложение. Когда предложение невелико, рассчитывать на дешевые цены не приходится. Цена – категория рыночная, и зависит, прежде всего, не от расходов на само строительство и приобретение земли, а от рыночной конъюнктуры.  Часть предложения на рынок поставляют «частники» - люди, приобретающие один - два участка земли и ведущие строительство «коробок» (дом без отделки и коммуникаций) и домов под чистовую отделку на них. Если учесть, что процесс строительства у строителя-одиночки может занимать не самое короткое время, то и продавать он стремится подороже.

Интересным вариантом видится использование земель в садоводствах (их более 400 в области). Не секрет, что число заброшенных участков так велико, что может доходить даже до 80-ти процентов их общего числа в садоводстве. Если такой участок не был приватизирован, то при соблюдении определенных юридических процедур садоводства могут перераспределить их,  проблема состоит в том, что таковых лишь порядка 15% всех участков в садоводствах, остальные – 85% имеют собственника, который порою даже не знает об этом. Еще в девяностые, многие запустили процедуру приватизации, свидетельства выдавались, в том числе председателям садоводств, часть которых уже успела «исчезнуть» вместе с самими документами, без дурного умысла, предавать дела было не кому, свидетельства могли быть просто выброшены, как и уставные документы за ненадобностью. Сейчас чтобы продать такой участок его владелец должен пойти в архив за копией свидетельства или постановления о выделении участка… Чтобы участки вошли, что называется, в хозяйственный оборот, надо найти собственника и  помочь ему дооформить документы. Помочь может риэлтор, «когда овчинка выделки стоит», мы же ведем речь можно сказать о социальном проекте – как обзавестись землей, не чтобы перепродать ее через пару-тройку лет дороже, а построить на ней небольшой загородный дом и обеспечить себя необходимым и экологически чистым набором продовольствия и здоровья.

Выход есть

Казалось бы самый дешевый вариант решения земельного вопроса – бесплатное выделение земли. Многим, не имеющим участка для строительства или ведения сельского хозяйства, такой вариант показался бы самым привлекательным. Но почему те, кто получили участки именно так, бесплатно, забросили их?  Откуда вообще взялись заросшие участки? По словам экспертов («Ассоциация садоводов Псковской области», «Комиссия по контролю за соблюдением законодательства и развитию садоводств Псковской области», председатели садоводств) источником проблемы стало не обеспечение садоводств необходимой инфраструктурой. Отсутствие  дороги, света и хорошего транспортного (автобусного, железнодорожного) и доступного по цене сообщения привели к селекции, из двух-трех участков семья выбирала один, остальные ждали «своего часа».

О том, что земля должна иметь эффективного собственника, не говорит разве что ленивый. Кому приятно, когда соседний участок (не важно, в садоводстве или деревне) зарос травой выше головы. Не выползет ли с него какая змея или прыгнет клещ? Закон позволяет ввести такую землю в оборот, теоретически доказать, что в течение трех лет она не обрабатывалась, не составляет труда. Практически, необходимы средства на подготовку к государственному земконтролю: надо сделать ревизию и инвентаризацию садоводческого объединения, уведомить владельцев, восстановить документы садоводства и привести их в соответствие с законодательством. Есть на это деньги у садоводства, где добрая половина участков заброшена, и их владельцы уже годами не платят взносов?

Итак, дешевле всего -  участки в садоводствах, желательно заброшенные, их надо распахивать заново, что отражается на цене. И если власть заинтересована в том, чтобы «земля работала» и любой желающий обзавестись ею, смог это сделать, то очевидно  должна помочь садоводствам. Ведь все то, что не по зубам садоводам (в смысле бюджету садоводства), власти вполне по средствам (в рамках целевой программы, грантов для НКО). 
В последнее время власти и общественность Псковской области предприняли ряд позитивных для развития института эффективных земельных собственников шагов. В 2008 году была создана ПРОО «Комиссия по контролю за соблюдением законодательства и развитию садоводств Псковской области», которая заняла активную позицию по решению вопроса с заброшенными участками. Роснедвижимость провела большую работу по изучению ситуации с земельными паями, выделенными на территории Псковской области. Можно по-разному относиться к рынкам выходного дня, но любой производитель вне зависимости от оборота скажет – проблема сбыта основная, а значит любой шаг, направленный на расширение возможностей сбыта продукции, в том числе для владельца небольшого участка в садоводстве, уже большое благо.
Возможно, кто-то скажет, зачем помогать садоводствам, землю можно купить в деревне и заказать строительство «под ключ» профессионалам. Да, можно. При наличии 2-4 и более млн.руб. (стоимость строительства 1 кв. м. от 20 тыс.руб.). Но что делать, если их пока нет, в смысле этих миллионов. Отложить земельный вопрос и строительство до лучших времен? Но когда они будут (посмотрите индекс потребительской уверенности за III квартал 2010 года, рассчитанный Росстатом)? В такой ситуации участок в садоводстве самый подходящий вариант. Точнее, реалистичный.

Максим Голиков, аналитик Института регионального развития