Промышленно-складская недвижимость Пскова: обзор рынка

ПЛН ДОМ представляет обзор рынка промышленно-складской недвижимости и земельных участков промышленно-складского назначения г. Пскова, подготовленный специалистами Агентства развития и исследований в недвижимости.

Читатели ПЛН ДОМ могут дать свой взгляд на рынок (или отдельные сегменты рынка недвижимости и земельных участков), воспользовавшись формой раздела Интерактив.

Общая характеристика рынка

Псков расположен на пересечении нескольких транспортных путей, что делает его частью транспортного коридора между Россией и странами Евросоюза и создает предпосылки для развития складских объектов и логистических комплексов на территории города.

На территории г. Пскова функционируют более 30 крупных предприятий. В 2010 году объем отгруженных товаров собственного производства в обрабатывающих производствах составил 12,58 млрд. руб. (в 2007 году – 11,71 млрд. руб., в 2009 году – 10,59 млрд. руб.).

Среди предприятий г. Пскова наибольший удельный вес принадлежит:

• производству электрооборудования, электронного и оптического оборудования (4,64 млрд. руб.);
• производству машин и оборудования (0,81 млрд. руб.);
• производству пищевых продуктов (3,56 млрд. руб.);
• пошиву одежды (0,78 млрд. руб.).

Промышленность создает предпосылки для развития складской инфраструктуры: складов разных типов для собственных нужд предприятий, арендуемых складских комплексов.

Для читателей за пределами региона стоит отметить, что Псков состоит из четырех исторически сложившихся частей:

• Псковский Кремль (включая Довмонтов город) и центр Пскова в целом (включая Средний город и Окольный город исторического центра);
• Запсковье (к северу за рекой Пскова);
• Завеличье (к западу за рекой Великая);
• Завокзалье (к югу и юго-востоку от центра города).

Отдельно можно выделить Кресты (на крайнем юго-востоке), Любятово (на северо-востоке), Лопатино (на крайнем юге, к северу от деревни Череха, иногда в честь последней и называют собственно район Лопатино; или обобщённо Псковкирпич), Корытово (на юго-востоке Завеличья), Орлецы, Шабаново и Бутырки (на юге Завеличья), Овсище и Снятная Гора (на западе Запсковья).

В административно-территориальном отношении город Псков делится на 17 управленческих муниципальных районов (микрорайонов).

Промышленно-складские объекты сконцентрированы в нескольких основных локациях:

• северо-западная оконечность города – зона, примыкающая к реке Великая (к северу от Советской наб.), а также участок по левому берегу (к северо-западу от Комсомольской пл.);
• северо-восточная оконечность города – зона к востоку от Инженерной ул.;
• зона к югу от ул. Л. Толстого и к юго-востоку от Гражданской ул.;
• зона, ограниченная берегом реки Великая, Рабочей ул., Советской ул., Ротной ул., ул. Двадцать Третьего Июля и Вокзальной ул.;
• зона, прилегающая к железнодорожной станции Любятово.

Специалисты АРИН прогнозируют, что в перспективе промышленно-складские объекты также будут развиваться на окраинах города, где для этих целей зарезервированы зоны отвода под промышленно-коммунальные предприятия.

Ценовая характеристика промышленно-складских объектов

В текущем предложении наиболее высокую стоимость имеют промышленно-складские объекты, расположенные в зоне, примыкающей к железнодорожной станции Любятово, а также на северо-запале города.

Цена предложения промышленно-складских объектов в данных зонах составляет порядка 18-25 тыс. руб./кв. м. Наиболее высокую стоимость имеют объекты, непосредственно примыкающие к крупным магистралям (например, ул. Леона Поземского) или железнодорожным веткам.

Источник: АРИН

Основными ценообразующими факторами, по мнению экспертов АРИН, являются:

• Местоположение – стоимость промышленно-складских объектов увеличивает близость к железнодорожным путям, основным транспортным магистралям и выездам из города.
• Состояние объекта – действующие промышленно-складские объекты, производственные базы в хорошем состоянии имеют более высокую стоимость в сравнении с объектами, требующими ремонта.
• Наличие коммуникаций – наличие электроснабжения, водоснабжения, канализации, центрального отопления повышает стоимость промышленно-складских объектов.
• Подъездные пути – стоимость объекта повышается при наличии асфальтированного подъездного пути или железнодорожной ветки.
• Размер объекта – цена кв. метра объектов большой площади ниже в сравнении объектами меньшей площади, расположенными в той же зоне.
• Размер земельного участка – стоимость промышленно-складских объектов повышается с увеличением площади земельного участка, на котором расположен комплекс.
• Наличие погрузочно-разгрузочной зоны – стоимость объекта повышается при наличии оснащенной погрузочно-разгрузочной площадки.

Ценовая характеристика земельных участков промышленно-складского назначения

Предложение земельных участков под промышленно-складскую застройку в г. Пскове ограничено. Цена кв. м участков, предназначенных под промышленно-складскую застройку, варьируется от 230 руб. до 1 800 руб. в зависимости от особенностей местоположения и характеристик участка.

Среди основных ценообразующих факторов специалисты АРИН выделяют:

• Местоположение – наиболее высока стоимость участков промышленно-складского назначения, примыкающих к железнодорожным путям, основным транспортным магистралям и выездам из города.
• Наличие построек и улучшений – стоимость земельных участков повышает наличие оборудованных зон погрузки-разгрузки, построек производственно-складского назначения.
• Наличие коммуникаций – наличие или возможность подключения электроснабжения, водоснабжения, канализации, центрального отопления повышает стоимость участка.
• Подъездные пути – стоимость объекта повышается при наличии асфальтированного подъездного пути или железнодорожной ветки.
• Размер участка – цена кв. метра земельных участков большой площади ниже в сравнении участками меньшей площади, расположенными в той же зоне.

Наталья Власова, директор псковского филиала АРИН