Ситуация на рынке жилья Пскова

Ползучий метр

Рынок жилья Пскова: реалии и перспективы

Куда движется рынок жилья Пскова? Что происходит с ценами? Можно ли сказать, что кризисные явления, оказавшие влияние на рынок недвижимости, постепенно сменяются оживлением покупательской активности?  Ответам на перечисленные выше вопросы посвящена эта статья.
 
Состояние современного рынка жилья во многом  определено ситуацией в предшествующие годы. Опережающий предложение спрос «толкал» цены вверх.  Такая ситуация была на руку и тем, кто продавал, и тем, кто покупал (приятно, когда приобретенная тобою вещь растет в цене, особенно если она приобретается в кредит). «За бортом рынка» находилась достаточно большая часть населения, которой, в силу низких доходов, купить жилье было просто не по средствам. Изменить ситуацию могла лишь смена работы на более оплачиваемую (попробуй-ка найти такую) либо развитие ипотечного кредитования (с  увеличением срока кредитования и снижением ставки). Правда, развитие последнего могло также быть фактором роста цен.  Согласно данным Росстата, вплоть до четвертого квартала 2008 года, когда область почувствовала мировой кризис, цены только росли.
В ситуации неуверенности в завтрашнем дне (конец 2008 – первая половина 2009 гг.) число сделок упало, и цены начали постепенно снижаться. Причем сильнее снижение ощущалось на вторичном рынке. Очевидно,  продавцы на нем были более гибки к настроениям покупателей, в то время как строительные компании не спешили снижать цены. Это привело к тому, что вторичный рынок, где цены были традиционно выше, стал намного привлекательнее первичного. В четвертом квартале 2008 года цены вторичного рынка стали ниже, чем в новостройках. На таком фоне падение цен на первичном рынке в начале 2009 года стало неизбежным, что и произошло. Но при этом они оказались все же выше, что сохраняло ценовое преимущество у вторичного рынка.  Здесь стоит сделать очень важное замечание: анализируя цены, мы смотрим не на их абсолютные показатели, приводимые в таблице, а на их динамику. Статистика дает данные по области в целом, цены в областном центре, естественно, выше.
  
Наиболее интересными для покупателя стали цены на жилье во втором квартале 2009 года. Тогда они достигли минимума. Покупатель занял выжидательную позицию. Вероятно, дальнейшее снижение цен остановила государственная поддержка рынка. Государство вышло на рынок жилья как оптовый покупатель. По словам экспертов, оно приобрело порядка 30 % всего предложения первичного рынка по цене чуть менее 30 000 руб. за 1 кв. м.  В итоге крупные псковские строительные компании получили возможность расстаться с частью квартир, которую было непросто продать в условиях кризиса, а государство приобрело жилье по ценам, на которые оно вряд ли могло рассчитывать в условиях роста. Для обычного покупателя это означало, что рассчитывать на дальнейшее снижение цен бесполезно. Кроме того, на рынке начался небольшой рост цен.

Современные тенденции на рынке жилья

В последние годы объемы строительства в Псковской области возросли, но все же продолжали быть существенно ниже, чем в  непростых девяностых:
По словам экспертов, примерно 40-50 % всего объема приходится на индивидуальное строительство, остальную часть составляет многоквартирное, концентрирующееся преимущественно в Пскове.
Невысокое предложение, наряду с растущим спросом как со стороны псковичей, так и жителей северных регионов, мигрирующих в Псковскую область, приводило к росту цен в докризисные годы.
Продажа квартир в новостройках начинается, как правило, за год-полтора до сдачи дома, само же оформление строительства - еще раньше. Поэтому увеличение ввода домов в кризисных 2008-2009 годах – свидетельство роста спроса в предшествующие годы. Во время же кризиса, следуя этой логике, в продажу должны были поступить дома, планируемые к сдаче в 2009-2010 годах. Как раз в них и приобрело квартиру государство. Отметим, что проблема строительной компании состоит не столько в продаже квартир, сколько в обеспечении необходимым объемом работы коллектива предприятия.  Благодаря государству эта проблема была решена – у строителей есть работа.

Предложения рынка недвижимости

Посмотрим, что предлагает нам сейчас «первичка».
В сегменте панельного домостроения идут продажи квартир на Запсковье (ул. Юности). Цены колеблются в районе 34 000 (у застройщика)  и до 32 000 (цена в объявлениях,  размещенных в газете «Из рук в руки») руб. за кв. м. Отметим грамотный маркетинговый ход: если раньше новая однокомнатная квартира – это порядка  38 или 42 кв. м., то сейчас предлагаются квартиры площадью от 32,8 кв.м.  Это делает жилье доступнее  по цене: при фиксированной стоимости квадратного метра снижение цены достигается сокращением площади квартир. То же можно сказать и в отношении двухкомнатных квартир – площадь квартир начинается с  49,7 кв. м. Проблема кроется в другом. Приобретающий жилье для проживания стремится купить его поближе к работе или месту  жительства родственников. К примеру, молодой семье с маленькими детьми удобнее быть поближе к родителям, а они могут жить на Завеличье, что делает покупку в другом районе неинтересной даже при возможности сэкономить. Соответственно, такой покупатель сталкивается с дефицитом предложения на первичном рынке. Частично дефицит может компенсироваться за счет квартир, которые купило государство и предоставило населению (к примеру, при расселении аварийного жилья). Не секрет, что часть людей, получающих такое жилье, оформляют право собственности и продают его (например, семья получила двухкомнатную квартиру, а ей хотелось бы иметь «трешку») по рыночным ценам. Это жилье считается вторичным, но для покупателя оно воспринимается как новостройка (по сути, так оно и есть, если дом только что введен в эксплуатацию).
В сегменте каркасно-монолитного домостроения продажи, наоборот, идут на Завеличье. Цена квадратного метра – в районе 34 000 руб. Квартиры выходят дороже, чем в панельных домах – исходя из особенностей конструкций (расстояние между колоннами) они больше по площади, потому и дороже. Кроме того, квартиры сдаются под чистовую отделку, что означает необходимость дополнительных вложений в отделочные стройматериалы и работу специалистов. Семье, которая едва-едва набрала на самую маленькую по площади квартиру, расходы на отделку не потянуть, поэтому для нее более интересны квартиры с отделкой, т.е. в панельных домах. Семье же, которой важен комфорт и которая хочет иметь дорогие двери, стеклопакеты, натяжные потоки и т.п. вещи, наоборот, интереснее квартира в каркасно-монолитном доме. Ей проще все делать изначально, чем менять уже установленное. Тем более что затраты на чистовую отделку могут быть сопоставимы с заменой деревянных рам на стеклопакеты, линолеума на ламинат, сантехники и т.д. Но и как в случае с панельными домами, покупатели квартир в каркасно-монолитных домах имеют свои предпочтения по району проживания. И части из них по тем же причинам может не подходить район застройки, когда, к примеру, им хочется жить на Запсковье. И тогда они также начинают переориентироваться на вторичный рынок.
Ситуация на вторичном рынке такова: есть предложение и есть адекватный ему спрос. Откроем газету объявлений – квартир достаточно. Весь вопрос в цене: если квартира продается ниже рыночной цены, она «не залеживается». А рыночные цены примерно 1,4 млн за однокомнатную квартиру в новом панельном доме на наиболее востребованных этажах и 1,3 млн – на первом и последнем.  Чем старше дом, тем выше вероятность более низкой цены. По мнению риелторов, отделка квартиры не оказывает особого влияния на стоимость «вторички», исключения могут составить лишь стеклопакеты. Соответственно, если квартира приобретается на пару-тройку лет с последующим обменом на жилье большей площади, не стоит затевать дорогостоящий ремонт. Покупатель вряд ли его оценит деньгами. Точнее, квартира, конечно, будет выглядеть для него более привлекательной, однако он постарается  приобрести ее по цене типовой.

Перспектива
На рынке жилья установился своего рода баланс между спросом и предложением. Сделок стало больше, чем в 2009, однако их число еще относительно невелико, чтобы дать возможность продавцам увеличивать цены. В такой ситуации преимуществом может стать гибкость ценовой политики продавца.  Если государство предъявит ощутимый для рынка спрос на жилье вторичного рынка, предложение уменьшится и цены пойдут вверх. Поднять цены способно и повышение уверенности потребителей в завтрашнем дне. Она растет, но процент сберегающих для решения жилищной проблемы пока относительно стабилен.
В отношении первичного рынка стоит сказать, что кризис сделал и банки, и строительные компании более осторожными и сдержанными в планировании застройки. Вряд ли стоит ожидать, что в такой ситуации застройщики ринутся в банки за новыми кредитами. Полагаем, часть застройщиков (ведущих точечную застройку) предпочтет продавать и сдавать дома подъездами. Другая часть (комплексная застройка) – домами, но принцип тот же: строить ровно столько, сколько покупают. В такой ситуации рассчитывать на снижение цен не приходится. Вмешаться могло бы государство, но не как покупатель готовых квартир, а как регулятор составляющих себестоимости строительства. В противном случае тенденция докризисных лет (т.е. рост цен, правда, меньшими темпами) может повториться.
 
Максим Голиков -
кандидат экономических наук, аналитик Института регионального развития
Источник:  Псковская Правда http://www.pravdapskov.ru/rubric/3/6392