Покупаем квартиру в новостройке: советы и подводные камни

Перед каждым покупателем жилья встает извечный вопрос: «Где приобрести квартиру - на первичном или вторичном рынке недвижимости?» Возможно, данная статья поможет сделать правильный выбор тем, кто решил улучшить свои жилищные условия.

Часто ли покупают квартиры? Как правило, один раз и навсегда. Покупка квартиры - ответственный шаг, требующий тщательного подхода. При ее приобретении важно буквально все: месторасположение дома, его инфраструктура, транспортные развязки, стоимость квартиры и многое другое.

Говоря о плюсах вторичного рынка, надо в первую очередь сказать о минимизации рисков. Покупатели недвижимости - люди разных психологических типов. Осторожные люди предпочитают покупать недвижимость на вторичном рынке, поскольку они хотят получить гарантии приобретения жилья, то есть гарантии перехода права собственности на объект и государственной регистрации этого права.

К недостаткам вторичного жилья эксперты относят сравнительно низкую ликвидность квартир, социальную неоднородность жильцов, отсутствие автостоянок и неудобную планировку, а также ветхие коммуникации.

Обозначим существующие плюсы нового жилья

• Новая квартира не имела  до этого жильцов и, как следствие, обладает нейтральной энергетикой.
• Квартира с большой площадью и современной планировкой предусматривает  удобную, просторную кухню, в которой можно сделать модный дизайн; она оснащена  новыми инженерными коммуникациями.
• Новое инженерное оборудование квартиры, дома, микрорайона. К тому же микрорайон оснащается улучшенной инфраструктурой современного уровня (детские сады, аптеки, школы, магазины, парковки, поликлиники). Территории вокруг дома благоустраиваются. Тщательно обдумывается транспортное сообщение с центром города.
• Есть вероятность создания индивидуального дизайна и отделки помещения с учетом своих притязаний.
• Квартира в новостройке имеет чистую юридическую историю («первые руки»).
• Уютные, чистые, светлые подъезды, оборудованные современными лифтами.
• Пластиковые или деревянные окна, современные стеклопакеты.
• Стоимость квартиры во вновь строящемся доме  дешевле, чем вторичное жилье.
• Стоимость квартир в новостройках после сдачи возрастает существенно быстрее, чем в старом доме с течением времени.
• Банки охотнее  рассматривают выдачу ипотеки для покупки квартир в новых домах, чем в домах старше 30-40 лет.

Один из важнейших факторов при выборе квартиры - цена

Сравнивать стоимость квадратного метра первичного и вторичного жилья довольно просто: вторичное жилье дороже первичного. Приобретая квартиру во вторичном фонде, покупатель, как правило, делает  ремонт по своему вкусу (переклеивает обои, меняет напольные покрытия, сантехнику, окна и двери и т.д.), что значительно повышает стоимость и без того дорогой квартиры.

Если сравнивать цену квадратного метра квартир в строящихся домах в сравнении со сданными в эксплуатацию, как правило, она ниже.

Вам не придется переделывать многое: интерьер можно сделать с нуля по своему вкусу и даже согласовать перепланировку на этапе строительства дома, что значительно проще, так как требуется согласование только с проектной организацией, а во вторичной квартире такие согласования намного сложнее. К тому же, по всем новым проектам в квартирах стоят счетчики на тепло, воду и газ, что позволяет снизить расходы на установку или замену старых счетчиков и значительно снижает жилищно-коммунальные услуги.

Также можно приобрести  жилье в новостройках и  эконом-класса с минимальной, так называемой социальной отделкой «под ключ». Проекты  можно назвать удачными, так как такое жилье весьма востребовано на рынке, ведь люди, покупающие квартиры в новостройках эконом-класса, тратят свои последние деньги и на ремонт,  у них просто не остается средств.  Естественно, что люди выбирают новостройки, в которые можно сразу въехать и жить.

Новые современные технологии строительства гарантируют покупателям новостройки комфортную среду проживания, иногда это наличие подземных автостоянок, индивидуального отопления, а также весьма продолжительный срок эксплуатации дома. Не менее важный плюс новостройки - не нужно проверять «историю» квартиры, опасаясь, что права на нее могут принадлежать еще каким-нибудь людям,  кроме  заявленных продавцом. Да и в конце концов, люди, приобретающие квартиры в новостройках, бережнее относятся к общему имуществу.

Покупая первичное жилье, вы осуществляете инвестирование в строительство многоквартирного дома. В соответствии с Федеральным законом № 214, договор долевого участия в строительстве регистрируется в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области,  и это защищает покупателей от двойных продаж квартир.

Все риэлторы в один голос говорят, что первичный и вторичный рынки недвижимости – это два абсолютно разных сегмента, каждый из которых имеет свою специфику. Более того, не каждый брокер, хорошо продающий квартиры на вторичном рынке, справится с этой задачей в новостройке. В чем же такая существенная разница? Одно из основных отличий заключается в том, что на вторичном рынке продавать нужно конкретную квартиру, и конкуренция идет опять же между квартирами. А на  первичном  все совсем по-другому. Конкурируют уже сами новостройки, объекты. «Покупатель приходит посмотреть на дом, здесь больше возможностей маневрировать. Не понравится одна квартира – можно посмотреть  аналогичную  в рамках того же дома,  но, скажем, с другим видом из окна или у другого застройщика в другом районе», - отмечают специалисты рынка недвижимости.

Еще одним важным фактором является профессионализм самих риелторов.

Тут застройщик  очень тщательно подходят к отбору агентств недвижимости, которые будут представлять его объект на рынке нового жилья и недвижимости. Уже не первый год существует практика подписания эксклюзивных договоров с одним из агентств недвижимости. Как показывает практика, таких договоров на рынке жилья становится преобладающее большинство. Застройщику выгодно такое сотрудничество  и с точки зрения маркетинга – при эксклюзиве в массированной рекламе объекта заинтересовано агентство и сам застройщик. Хорошие темпы продаж квартир в новостройках являются динамикой строительства. Если покупатели видят активные строительные работы и соблюдение графика строительства, это повышает доверие к проекту и застройщику.

Как уже было сказано выше, при продаже жилья в новостройках покупателя интересует не конкретная квартира, а ряд определенных параметров, в соответствии с которыми он может подобрать нужную жилплощадь в рамках одного дома: количество комнат, метраж, ориентирование на определенную сторону света и так далее.

Для покупателя агентство недвижимости  должно быстро подобрать вариант, максимально удовлетворяющий его требованиям, и затем обеспечить успешное проведение сделки. Кроме того, оно должно гарантировать покупателю отсутствие накладок при бронировании и резервировании понравившегося ему объекта. Помимо этого, цена товара высока и клиент принимает решение о покупке объекта недвижимости не сиюминутно, поэтому очень важно предоставить ему временной промежуток для оценки предложенного варианта и гарантировать, что на это время объект недвижимости сохранится за ним.

С точки зрения застройщика, также важно соблюдение сроков бронирования и резервирования, но уже по другой причине. На время брони и резерва объекты фактически временно изымаются из продажи, а потенциальный клиент еще не гарантирует покупку. Таким образом, в это время продавец может упустить возможность продажи объекта другому клиенту, и для этого в договоре определены временные рамки бронирования квартиры. По указанным причинам,  контроль  за соблюдением сроков бронирования и резервирования имеет существенное значение для отношений, как с продавцом, так и с покупателем. Если эта процедура не автоматизирована, то вероятность накладок очень велика.

Обратите внимание!

Если вы уже сделали свой выбор, то очень важно решить, к кому обратиться за помощью. В последнее время в печатных изданиях и телевизионных программах слишком много новостей об обманутых недобросовестными риэлторами людях. Как выбрать агентство, чтобы не пополнить список обманутых клиентов? Любые операции с недвижимостью относятся к сделкам повышенного риска. Существуют не только агентства и фирмы однодневки, в последнее время появилось еще больше риэлторов-однодневок. Выбор агентства следует начать со сбора информации о нем, его сотрудниках, отзывов клиентов. Не каждое агентство работает с застройщиками на договорных обязательствах и не каждое агентство сможет предложить именно то, что вам больше всего подходит. Скорее всего, выбирать лучше среди крупных, известных агентств, так как в них работают квалифицированные специалисты, и риск оказаться в неприятной ситуации значительно снижается.

Агентство «Авентин-Псков. Центр недвижимости» с 2009 года работает на территории нашего региона, в том числе с жильем в новостройках. «Авентин-Псков» является цивилизованным риэлторским агентством, гарантирует надежность и оперативность проведения сделок. Компания строит свою работу на трех основных принципах: репутация, ориентированность на клиента, развитие. За счет комплексного оказания высококачественных риэлторских и юридических услуг компания обеспечивает эффективность и безопасность сделок, безупречность решения юридических вопросов для каждого клиента.  

Адрес агентства «Авентин-Псков. Центр недвижимости»:  Псков, Октябрьский проспект, 19.

Контактный телефон: 66-23-98.

Интернет-сайт: www.aventin-pskov.ru