Обратно в дом

Необлагаемые доходы

Есть несколько видов доходов, возникающих при операциях с недвижимостью, которые налогом не облагаются. Первые три из них может получить практически каждый. Во-первых, это доходы, получаемые от продажи жилых домов, квартир, комнат (включая приватизированные жилые помещения), дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика 3 года и более. «Правда, эти положения не распространяются на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями (ИП) в предпринимательской деятельности. Так что, если ИП зарабатывал, сдавая свою квартиру в аренду, да еще платил налоги с полученных доходов, то ему в любом случае придется заплатить налог на доход, полученный от ее продажи», - отмечает президент Псковской Гильдии Риэлторов Роман Максименко.

Во-вторых, это доходы в денежной и натуральной формах, получаемые физическими лицами в порядке дарения в случае, если даритель и одаряемый являются членами одной семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, братьями и сестрами, в том числе и неполнородными, то есть имеющими только одного общего родителя).

Можно получить и еще несколько профильных скидок. О них лучше узнать непосредственно у сертифицированного риэлтора.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (до 1 млн рублей)распределяется между совладельцами этого имущества либо пропорционально их доле, либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Налоговые вычеты

Налоговые вычеты бывают двух типов. Первый – налоговый вычет «доход минус», когда можно что-то вычесть из дохода. Так, из суммы, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, при продаже можно вычитать не более 1 млн рублей.

«При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (до 1 млн рублей) распределяется между совладельцами этого имущества либо пропорционально их доле, либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности). Это, например, относится к комнатам в коммунальных квартирах», - поясняет Роман Максименко.

Но если несколько совладельцев продают квартиру, которой владели менее 3 лет, то размер вычета все равно составит 1 млн рублей – независимо от количества собственников.

Чтобы каждый получил свой миллион, нужно каждому выделить свою долю и продавать квартиру одному покупателю по трем договорам – от каждого собственника.

Второй – налоговый вычет «минус расход». Вместо использования права на получение предыдущего налогового вычета («доход минус») налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, понесенных в любом налоговом периоде.

Фактические расходы на новое строительство либо приобретение могут включать расходы на разработку проектно-сметной документации, приобретение строительных и отделочных материалов, достройку дома, строительство которого не окончено, подключение к сетям, приобретение отделочных материалов, работы, связанные с отделкой.

Если сумма налоговых вычетов в налоговом периоде больше суммы доходов за этот же период, то в этом налоговом периоде налоговая база равняется нулю. Государство не приплачивает, а просто ничего не берет!

Отделочные особенности

Правда, принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или квартиры (комнаты) возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.

Если в договоре покупки есть пункт «без отделки» или «санитарно-техническое состояние требует ремонта», то расходы на ремонт можно будет внести в налоговую декларацию, но вычет все равно не сможет превысить 2 млн рублей для любого объекта. Минфин определил перечень и стоимость работ по ремонту, и его лучше не превышать. Иначе налоговая такой расчет не примет.

Из суммы, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, при продаже можно вычитать не более 1 млн рублей.

Общий размер имущественного налогового вычета по системе «минус расход» (расходы на строительство или приобретение) не может превышать 2 млн рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам) на такое строительство или приобретение, а также рефинансирование (перекредитование) таких займов (кредитов).

Данный налоговый вычет не применяется в случаях, если оплата расходов производится:

• за счет средств работодателей или иных лиц;
• за счет средств материнского (семейного) капитала;
• за счет средств, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей;
• за счет выплат, предоставленных из бюджетных средств;
• в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми (то есть близкими родственниками или лицами, связанными отношениями зависимости по месту работы).

Получать налоговый вычет – это наше право, а не обязанность, так что в налоговую инспекцию каждый из нас должен обращаться сам. Если недвижимость приобретена менее 3 лет назад, подача декларации обязательна, а если более 3 лет – не обязательна.

Егор Жердев, «Псковская правда-Вече», 2 мая 2012 г.

Псковская Гильдия Риэлторов