Новости партнеров
Недвижимость / АНАЛИТИКА

Экономика ТСЖ - ответ читателю ПЛН

09.04.2011 10:42|ПсковКомментариев: 8

ПЛН ДОМ публикует ответ экспертов на вопросы читателя по экономике управления домом, присланные в раздел Интерактив:

В апреле 2010-го мы попробовали рассчитать доходы и расходы обычного псковского многоквартирного дома. Плату за воду, тепло и электричество оставили за скобками – это ресурсы, которые жильцы оплачивают индивидуально; экономика ресурсоснабжающих организаций и их взаимоотношения с потребителями нас как товарищество собственников жилья не волнует. За основу расчетов мы приняли устоявшиеся на тот момент в Пскове расценки – большинство управляющих организаций при определении стоимости жилищных услуг опирается на решение Псковской городской Думы. Вы легко можете пересчитать все цифры, взяв тарифы на 2011 год.

Экономика ТСЖ

Перед тем, как решиться на организацию ТСЖ, стоит рассчитать доходы и расходы вашего дома. Плату за воду, тепло и электричество оставим пока за скобками – это ресурсы, которые жильцы оплачивают индивидуально; экономика ресурсоснабжающих организаций и их взаимоотношения с потребителями нас как ТСЖ не волнует. За основу расчетов мы принимали  устоявшиеся на апрель 2010 года в Пскове расценки –  большинство управляющих организаций при определении стоимости жилищных услуг опирается на решение Псковской городской Думы. Осведомленные горожане понимают, что эти тарифы Дума устанавливает лишь для домов, которые не выбрали способ управления (и таких в городе совсем немного), однако, по сложившейся в Пскове практике, управляющие компании опираются на эти тарифы, обосновывая, тем самым, повышение стоимости своих услуг.

Итак, плата за содержание и ремонт жилья в 2010 году назначена депутатами для домов, не выбравших способ управления, следующим образом (стоимость одного квадратного метра в рублях):

Плата за содержание и ремонт жилья взимается с общей площади квартиры без учета балконов и лоджий. Опираясь на проектные данные, мы подчитали площади этажей и подъездов панельных и кирпичных домов типовых серий. Площади мы умножили на соответствующий размер платы. Получились следующие цифры:

Чтобы быть ближе к псковской действительности, мы взяли с официальных сайтов местных застройщиков данные по нескольким конкретным домам, которые только что построены или их строительство завершается. Это новые дома с девятью жилыми этажами, лифтом и мусоропроводом:

Мы подсчитали, сколько денег начисляется на каждый подъезд. Чтобы определить доходную базу всего ТСЖ – просто умножьте эти цифры на число подъездов в доме. Даже неточные и приблизительные цифры показывают, насколько привлекателен это ежемесячный поток денег: с 4хподъездной пятиэтажки можно собрать около 20 тысяч рублей, с 2хподъездной девятиэтажки – около 40 тысяч, новый дом будет приносить до 60 тысяч в месяц. Сегодня это те деньги, которые попадают в распоряжение управляющих
организаций, у каждой из которых находится в управлении от 4 до 120 домов, в среднем – 35-40. Вот и считайте.

Но мы организуем ТСЖ не для того, чтобы получать прибыль, а для того, чтобы содержать в порядке свой дом. Посчитаем наши расходы. Здесь мы выделим три группы расходных статей:

1. аутсорсинг – услуги сторонних организаций, без которых мы не можем обойтись и
на чьи расценки мы не можем повлиять. Это та доля расходов, которая неизбежна и
обязательна.
2. зарплаты – оплата труда необходимых в доме специалистов, размер которой мы
вправе определить самостоятельно, на договорной основе.
3. «жирок» – дополнительные ставки, которые не обязательны, но добавят комфорта
для проживания. Мы введем их в наши расходы, если останутся свободные
средства, или если жители дома согласятся отдельно оплачивать эти статьи.
4. договора – периодические или разовые расходы.

Получается примерно следующая картина:

Теперь вернемся к решению гордумы и попробуем просчитать расходы, опираясь на утвержденные в нем на 2010 год расценки. В документе примерная структура затрат управляющей организации представлена следующим образом (для расчетов возьмем самый дорогой тариф, 12,67 руб.):

Зеленым цветом выделены статьи, расходование которых полностью остаются на совести управляющей организации (помилуйте, часто вы видели в своем доме мероприятия по текущему ремонту ливнестоков?). С нового девятиэтажного дома с двумя подъездами только по этим пунктам набирается около 14000 рублей. Понятно, что и на административных расходах, и на текущем ремонте (в новом доме он практически не требуется) можно экономить, рентабельность ТСЖ вообще не нужна. Это деньги, которые, после вычета как минимум налогов, можно перекидывать по другим статьям.
Красным цветом выделены статьи, по которым собранные средства уходят на оплату услуг диспетчерских и аварийных служб. В нашем примере это порядка 10 500 с дома. Поскольку тариф не с неба свалился, а был просчитан специалистами, будем считать, что эта сумма покроет весь наш аутсорсинг.

На самом деле, договор на аварийное обслуживание с газовиками будет стоить примерно 11 рублей с квартиры в месяц, договор на техническое обслуживание – из расчета 309 руб. за одну квартиру (это работы, которые требуется проводить не каждый год).

Теплосети возьмут с дома 400-700 рублей в месяц за обслуживание узла учета отопления и горячего водоснабжения, но один раз в год придется выложить кругленькую сумму за вход в отопительный сезон – из расчета примерно 200 рублей за метр внутридомовых сетей.

Лифтовики забирают себе установленные гордумой два рубля с квадратного метра.

На уборку и вывоз мусора нам остается еще 14 000 рублей. Строго на вывоз мусора и содержание мусоропровода (незаметная как вид активности, но очень полезная статья затрат) по нормативным расчетам – примерно 4600 рублей. Если наш договор с АСПО или их конкурентом уложится в эту сумму, мы можем нанять уборщицу-дворника на 9-10 000 рублей. Вроде бы неплохо.
Это расчеты с одного дома, в котором мы организуем ТСЖ. Если в ТСЖ вступят два-три дома, например, вокруг одного двора, то за счет эффекта масштаба можно будет сокращать издержки и увеличивать фонд оплаты труда – тогда самостоятельное управление домом становится и вовсе привлекательным занятием.

Калькулятор - рассчитываем сами

1) рассчитаем площадь подъезда, с которой взимается плата. Для этого нам нужно сложить общую площадь всех квартир на этаже и умножить эту цифру на число этажей. Для большей точности пройдитесь по соседям, спросите, со скольких метров они платят за жилищные услуги. Можно взять ориентировочные цифры:
а) подъезд типовой панельной пятиэтажки с тремя квартирами на этаже – это 650-700 кв. м., с четырьмя квартирами на этаже – около 800 м.кв.;
б) подъезд кирпичного дома с 4мя квартирами на этаже – порядка 1800 м. кв.;
в) новый кирпичный 9-этажный дом с пятью квартирами на этаже – 2500 м.кв.

2) выберите из перечня вашу расценку платы за жилье (с одного м.кв.) - см. соответствующее решение Думы (на 2011 год)

3) перемножим первое и второе число и получим размер начисляемой платы с одного подъезда вашего дома.

4) Теперь остается умножить третье число на количество подъездов в доме, и вы узнаете, сколько денег может быть собрано с вашего дома.

С уважением, эксперты проекта Коммунальный консалтинг.

Редакция ПЛН ДОМ благодарит экспертов проекта за оперативный ответ и подоробные разъяснения.

ПЛН в телеграм
опрос
Необходимо ли упростить выдачу оружия в России?
В опросе приняло участие 212 человек
Лента новостей