Торговые комплексы Петербурга

Статья «Сколько гипермаркетов нужно Пскову?», опубликованная в разделе «Экономика» ИА «Псковская Лента Новостей» вызвала большой читательский интерес. В обсуждениях статьи нередко шла речь о распространенной практике приобретения жителями Псковской области товаров в торговых комплексах Санкт-Петербурга. Учитывая малое расстояние (менее 300 км.), преодолеваемое на автомобиле или маршрутке за 4-4,5 часа, торговые комплексы Санкт-Петербурга притягивают внимание псковичей. Отвечая на интерес читателей ИА «ПЛН» к тому, как развивается рынок торговли в северной столице, какие торговые площади были введены в эксплуатацию в последнее время, мы представляем анализ рынка торговой недвижимости Петербурга, выполненный Агентством развития и исследований в недвижимости.  Мы благодарим руководителя отдела проектов и аналитических исследований АРИН  Зосю Захарову за подробный анализ, подготовленный для псковских читателей.

Рынок торговой недвижимости Петербурга: итоги развития за 2010 год

Объем предложения

Объем качественной торговой недвижимости Петербурга на конец декабря составляет порядка 3,3 млн. кв. м.  В течение 2010 года общий объем торговых площадей увеличился на 9% - было введено около 277,9 тыс. кв. м.

Объем ввода за 2010 год на 72% превысил объем ввода за 2009 год. Это объясняется вводом сразу нескольких крупных торговых объектов: в Центральном районе были открыты ТРК «Галерея» (93 тыс. кв. м) и ТЦ «Невский Центр» (42,7 тыс. кв. м), в Приморском районе – 3-я очередь ТРК «Сити Молл» (31 тыс. кв. м), в Колпинском районе – ТРК «Ока» (45 тыс. кв. м).

Новые торговые объекты вводились также в Выборгском, Невском, Калининском, Фрунзенском и Адмиралтейском районах.

Ввод торговых объектов в 2010 году

Источник: АРИН
* Примечание. В сентябре 2010 года в Колпино состоялось официальное открытие еще одного крупного торгового объекта – ТРК «Меркурий». Его ввод в эксплуатацию состоялся в 2009 году. С конца декабря 2009 года функционировала часть торгово-развлекательного комплекса, включая ресторан «МакДональдс».

1. В большинстве магазинов третьего корпуса ремонтные работы не завершены. Их открытие ожидается весной 2011 года.

Ввод ТРК «Лето» на Пулковском шоссе, 7 (76 тыс. кв. м), намечавшийся на декабрь 2010 года, был перенесен на 1 квартал 2011 года. Однако якорные арендаторы начали работу. В середине ноября запустили гипермаркет MediaMarkt, в середине декабря – «Ашан».

Открытие торгового центра над вестибюлем станции метро «Обводный канал» также было перенесено на весну 2011 года. Вестибюль и станция метро начали работать в конце декабря.

В 2011 году, по предварительным данным, ожидается ввод порядка 190 тыс. кв. м торговых площадей.

С учетом планируемого ввода, к концу 2011 года общий объем торговых площадей в Санкт-Петербурге может составить 3,5 млн. кв. м. Прирост торговых площадей по отношению к уровню конца 2009 года составит порядка 6%.

Источник: АРИН

В 2007 году в Санкт-Петербурге произошло рекордное увеличение объема торговых площадей – было введено 1,2 млн. кв. м (прирост – 86% по отношению к уровню 2006 года).

Наблюдаемое с 2008 года снижение темпов прироста торговых площадей объясняется постепенным насыщением рынка, а также влиянием финансового кризиса. Многие проекты торговых и торгово-развлекательных комплексов были заморожены или приостановлены из-за нехватки средств у девелоперов.

Однако в 2010 году наметились признаки оживления строительной активности. Так, компания «Макромир», проходящая процедуру банкротства, изыскала средства на достройку центрального корпуса ТРК «Сити Молл» у ст.м. «Пионерская».

Компания «Адамант» возобновила строительство ТЦ «Балканский», а также торговой галереи, примыкающей к ТРК «Заневский каскад». Был найден соинвестор для строительства МФК на пересечении Пулковского и Дунайского пр.

Проекты

С начала года девелоперами было заявлено 8 крупных коммерческих объектов, предусматривающих торговую составляющую

Структура предложения

Предложение действующих качественных торговых площадей Санкт-Петербурга распределено по городу неравномерно. На конец декабря 2010 года наибольшая концентрация торговых площадей  наблюдается в Приморском (17%), Московском (11%) и Выборгском (10%) районах.

Менее всего торговых объектов представлено в пригородных районах (Красносельский, Пушкинский), а также в приближенных к центру районах (Василеостровский, Петроградский, Адмиралтейский).

Источник: АРИН

Примечание. Под Ленинградской областью на диаграмме 2 понимаются прилегающие к городской черте территории Всеволожского района, где расположены торгово-развлекательные комплексы «Мега» и гипермаркеты «ИКЕА».

В структуре предложения торговых центров основная доля торговых площадей относится к классу «мидл» (77%) (В связи с тем, что гипермаркеты, мебельные и интерьерные центры, а также некоторые другие специализированные торговые объекты затруднительно классифицировать по общим критериям, применяемым к торговым и торгово-развлекательным комплексам, при анализе распределения торговых объектов по классам данные объекты не учитываются).  Малое предложение площадей в классах «мидл-элит» и «элит» связанно не только с малым количеством торговых объектов, но и с их небольшими площадями, в сравнении с объектами других классов. На долю объектов класса «эконом» приходится 12% торговых площадей (диаграмма 3).

Низкая доля объектов класса «эконом» в общем объеме предложения связана с тем, что в данном исследовании не учитываются торговые объекты площадью менее 3 000 кв. м, что исключает из анализа основную массу торговых павильонов эконом-класса, расположенных вблизи станций метро, а также устаревшие торгово-бытовые комплексы, сохранившиеся с советских времен.

Объекты класса «эконом» наиболее широко представлены в Невском (27%), Красногвардейском (16%) и Кировском (16%) районах. В части районов (Адмиралтейский, Центральный, Московский) торговые центры эконом-класса не представлены, и магазины демократичного ценового формата располагаются главным образом во встроенных торговых помещениях.

Торговые объекты класса «миддл» наиболее широко представлены в Приморском (19%), Московском (12%) и Невском районах (9%), а также на прилегающих к КАД территориях Ленинградской области (14%).

Объекты элит-класса представлены только в Центральном (86%) и Петроградском (14%) районах. Торговые объекты класса «миддл-элит» также представлены не во всех районах Санкт-Петербурга. Подобные объекты отсутствуют в Калининском, Кировском, Красногвардейском, Невском районах, а также в пригородных районах (Колпинский, Красносельский, Петродворцовый, Пушкинский).

Наибольшее число действующих торговых объектов имеет торговую площадь до 10 тыс. кв. м (57% комплексов). В этом диапазоне площадей работают практически все торговые центры эконом-класса, гипермаркеты, а также ведется торговля в торгово-офисных центрах.

Торговые площади от 30 000 кв. м и более занимают торгово-развлекательные комплексы, многофункциональные комплексы и моллы.

Крупнейшие торговые комплексы (от 30 тыс. кв. м и более) позиционируются в основном в формате «миддл». Среди объектов класса «эконом» преобладают небольшие торговые центры до 10 тыс. кв. м (82% от общего числа объектов эконом-класса). Среди объектов класса «элит» и «миддл-элит» основную часть (60%) также составляют небольшие торговые объекты. Исключение составляет МФК «Атлантик Сити», где на площади более 70 тыс. кв. м представлены торговые марки класса «миддл-элит».

Спрос

Несмотря на большой объем ввода торговых площадей в 2010 году, количество вакантных площадей на рынке Санкт-Петербурга существенно не изменилось. Высокий спрос на помещения в новых торговых комплексах объясняется их привлекательным местоположением и хорошей концепцией.

В настоящий момент средний уровень заполняемости торговых центров составляет около 90%, вакантными продолжают оставаться в основном неликвидные помещения.

Уровень заполняемости напрямую зависит от местоположения и концепции торгового комплекса. Наиболее удачные объекты заполнены на 100%. Это высококачественные торговые центры с хорошей концепцией - «ПИК», «Сенная», «МЕГА Парнас», «МЕГА Дыбенко», «Гранд Каньон», «Атмосфера»,  «Французский бульвар». У данных комплексов сформированы листы ожидания из потенциальных арендаторов.

Полностью заполнены универмаги, расположенные вдоль оживленных транспортных магистралей, в частности Московский и Нарвский универмаг.

Высокая заполняемость у ТРК «Родео Драйв», ТРК «Планета Нептун», ТРК «Июнь».

Низкий уровень заполняемости (порядка 70-80%) характерен, прежде всего, для торговых центров, расположенных в неликвидных местах, вдали от активных трафиков, для объектов с плохо проработанной концепцией, небольших по площади (менее 10 000 кв. м), что не позволяет операторам в полной мере использовать синергетический эффект.

Относительно невысокая заполняемость у торговых центров, открытие которых совпало с началом кризиса. Так, галерея Esfera на Невском пр.,152 (класс «элит») заполнена примерно на 60%. Низкая заполняемость в данном случае связана не только с влиянием кризиса, но также и с тем, что объект располагается в менее оживленной части Невского проспекта – между пл. Восстания и пл. Александра Невского, вдали от основных туристических потоков. Основными клиентами галереи Esfera фактически являются жители элитного дома холдинга RBI, на первых этажах которого она расположена. Этого явно недостаточно, чтобы обеспечить необходимый спрос и посещаемость торговых площадей.

Торговые площади в МФК «Атлантик Сити», открывшегося в 2008 году, заполнены сейчас примерно на 85%. На заполняемость негативно влияет удаленность объекта от центра города и покупательских потоков, плохая транспортная доступность. Объект расположен на периферии Приморского района, в 3,6 км от ст. метро «Старая деревня».

Удачные в концептуальном отношении торговые комплексы заполняются арендаторами еще на стадии строительства, что доказывает опыт ТРК «Галерея» (по данным оператора, заполнен на 97%) и ТЦ «Невский Центр» (по данным оператора, заполнен на 96%). Не все арендаторы успели подготовить помещения к моменту открытия, поэтому часть площадей в «Галерее» по состоянию на декабрь была закрыта для посетителей.

В ТРК «Лето», расположенном на пересечении Пулковского шоссе и КАД заполняемость составляет порядка 85%. Открытие комплекса планируется на 1 квартал 2011 года.

Наибольшим спросом у арендаторов пользуются небольшие торговые помещения площадью до 150 кв.м. Однако с начала года на рынке было заключено несколько крупных сделок по аренде помещений площадью более 1 000 кв. м (таблица 7).

Реконцепция торговых комплексов

Несколько торговых объектов в 2010 году были подвергнуты реконцепции. Так, УК «Форт», начала реконцепцию ТРК «Рыбацкое», расположенного в Невском районе. Объект общей площадью 10 тыс. кв. м был недавно куплен УК «Форт» и, по расчетам компании, его можно увеличить до 35 тыс. кв. м.

Сейчас комплекс заполнен на 60%. Арендная ставка составляет 450 дол. США/кв. м в год. В результате реконцепции управляющая компания рассчитывает увеличить арендную ставку до 750-800 дол. США/кв. м в год. Сейчас проводятся марктинговые исследования, ведутся переговоры с якорными арендаторами. Перспективы развития территории компания связывает с железной дорогой.

В декабре был закрыт на реконцепцию ТРК «Грейт» у ст. метро «Академическая». Объект также принадлежит УК «Форт». Компания планирует сменить около 50% арендаторов комплекса и расширить арендопригодные площади до 10%, а также провести замену устаревших инженерных систем. Это должно увеличить посещаемость торгового комплекса и снизить затраты на его эксплуатацию.

В результате реконцепции инвестор рассчитывает увеличить арендные ставки в среднем с 350 дол. США/кв. м в год до 540 дол. США/кв. м в год. Завершить реконцепцию планируется к октябрю 2011 года. Инвестиции в проект оцениваются в 20 млн. дол. США, срок окупаемости – 5,5 лет, арендный доход после реконструкции – 11,5 млн. дол. США в год.

По мере насыщения рынка примеров реконцепции будет больше, поскольку неудачные в концептуальном отношении торговые комплексы не будут пользоваться спросом у покупателей.

Потенциал рынка

По оценкам международных консалтинговых компаний, обеспеченность качественными торговыми площадями в Петербурге приближается к показателям европейских городов. При расчете обеспеченности международные консультанты учитывают арендопригодную площадь современных торговых и торгово-развлекательных комплексов, не принимая в расчет гипермаркеты.

По расчетам компании АРИН, на конец декабря 2010 года,  обеспеченность торговыми площадями в Петербурге (без учета гипермаркетов) составляет 569 кв. м на 1 000 жителей. С учетом гипермаркетов обеспеченность составляет 725 кв. м на 1 000 жителей. Сопоставление этих показателей с европейским уровнем позволяет говорить о целесообразности дальнейшего развития рынка торговой недвижимости в Петербурге.

Однако уровень доходов населения и объем въездного туризма в Петербурге несопоставим с показателями европейских городов. Поэтому расчет потенциала рынка торговой недвижимости исключительно на основе сопоставления обеспеченности торговыми площадями в Санкт-Петербурге и городах Европы нецелесообразен.

В связи с этим потенциал рынка торговой недвижимости был рассчитан нами на основе данных по обороту розничной торговли и уровню арендных ставок на торговые помещения.

По данным Петростата за январь-ноябрь 2010 года, оборот розничной торговли в Санкт-Петербурге составлял в среднем порядка 56 563 млн. руб. в месяц. Оборот розничной торговли, генерируемый торговыми центрами, составляет порядка 42 988 млн. руб. в месяц.

Международная и российская практика показывает, что устойчивое функционирование объектов розничной торговли возможно при условии, если затраты на аренду помещения не превышают 12% от валовой выручки.

При существующих оборотах розничной торговли максимально приемлемые суммарные затраты на аренду помещений в торговых центрах Петербурга составляют порядка 5 159 млн. руб.  в месяц. Средняя арендная ставка на торговые площади оценивается нами в 1 600 руб./кв. м/мес. Отсюда необходимый для Петербурга объем торговых площадей составляет 3,2 млн. кв. м или порядка 700 кв. м на 1 000 жителей.

Имеющийся в Петербурге объем торговых площадей превышает этот уровень, что свидетельствует о скором насыщении рынка. Увеличение потенциала возможно за счет увеличения оборота розничной торговли либо за счет снижения уровня арендных ставок.

В результате кризиса и уменьшения покупательской способности населения оборот розничной торговли в 2009 году существенно снизился. По мере стабилизации экономической ситуации в стране можно ожидать, что оборот розничной торговли будет возрастать.

Торговые площади распределены по районам Петербурга неравномерно. В связи с этим в некоторых крупных жилых массивах имеется потенциал для развития торговой недвижимости, несмотря на то, что совокупный потенциал петербургского рынка фактически исчерпан.

Обеспеченность торговыми площадями по районам Петербурга (без учета гипермаркетов)

Источник: АРИН

Наиболее высокая обеспеченность торговыми площадями в Приморском, Московском, Центральном, Адмиралтейском и Выборгском районах – она превышает средний показатель по Санкт-Петербургу. Появление Центрального района в числе наиболее обеспеченных связано с открытием в 4 квартале 2010 года двух крупных торговых объектов – ТЦ «Невский центр» и ТРК «Галерея».

Существенный дефицит торговых площадей наблюдается в Красносельском, Петродворцовом, Пушкинском и Фрунзенском районах. Современные торговые объекты не представлены в Курортном и Кронштадтском районах.

Некоторую нехватку торговых площадей испытывают жители Калининского, Василеостровского, Колпинского и Красногвардейского районов. В Петроградском районе относительно невысокую обеспеченность торговыми площадями компенсирует значительный объем встроенных коммерческих помещений вдоль основных транспортных магистралей.

Структура распределения торговых площадей по районам показывает, что наиболее целесообразно было бы строительство новых торговых объектов на юго-западе Санкт-Петербурга. Это подтверждают и крупные проекты, заявленные в этой зоне – аутлет-центр на Таллиннском шоссе, торговые объекты в ЖК «Балтийская жемчужина».

Ценовая характеристика

Арендные ставки на торговые помещения в качественных торговых центрах вернулись на докризисный уровень. На конец 2010 года арендные ставки для якорных арендаторов составляют от 700 до 1 000 руб./кв.м/мес. (с учетом НДС и КУ), для операторов торговых галерей – от 1 500 – 5 000 руб./кв.м/мес. (с учетом НДС и КУ).

Наиболее высоки арендные ставки в торговых центрах класса «элит» – 2 500 – 5 000 руб./кв.м/мес. В сегменте «миддл / миддл-элит» ставки варьируют в диапазоне 750 – 3 900 руб./кв.м/мес. В сегменте «эконом» ставки аренды составляют до 1 400 руб./кв.м/мес.

Арендные ставки на торговые помещения

Основные факторы, влияющие на уровень арендных ставок:

- Местоположение торгового комплекса;
- Локальное расположение помещения внутри здания;
- Площадь помещения;
- Наличие витринных окон;
- Расположение относительно входа;
- Планировка помещения;
- Имидж и специализация арендатора.

В 2011 году можно ожидать умеренный рост арендных ставок (в пределах инфляции). В проектах с наиболее высокой заполняемостью («Мега», «Радуга», «Гранд-Каньон») рост арендных ставок подогревает наличие листов ожидания потенциальных арендаторов.