Недвижимость Пскова: Будет ли новая волна роста цен?

Цена ответа на этот вопрос высока, она либо подталкивает отложенный спрос, либо  наоборот заставляет ждать подходящего момента для решения своего квартирного вопроса. Но чтобы не говорили о специфичности рынка жилья, работает он по тем же экономическим законам, как и все остальные:  цена напрямую зависит от соотношения между спросом и предложением. И потому ожидать новой волны роста цен можно либо при превышении спроса над предложением, либо при уверенности в неизбежном росте цен. Рассмотрим оба фактора поподробнее.

Предложение и спрос

Обычно в учебниках по экономике тема спроса предваряет предложение. Но особенностью рынка жилья Пскова в постперестроечные годы являлся недостаток последнего. Иными словами, предложение не поспевало за потребностями в жилье, что обуславливало постоянный рост цен. Фактически мы имели дело с рынком предложения, с одной стороны очень удобным  для покупателя/инвестора (цены гарантированно росли, увеличивая доходность вложения), с другой стороны – благоприятным для продавца (на волне роста цены продать проще и выгоднее). 

Согласно данным Псковстата, объем жилищного фонда  Псковской области в последние годы относительно стабилен. В докризисный период с 2005 по 2008 годы он вырос с 18,47 млн.кв.м. общей жилой площади до 18,69 млн., т.е. менее чем на 3%.  При  пересчете  показателя  на одного жителя региона, ситуация выглядит относительно благоприятной. Большинство регионов Северо-Западного федерального округа довольствуется  меньшим.   Но при более глубоком анализе становится очевидным, что обусловлено  это  большим  количеством  пустующего жилого фонда в сельской местности. Теперь перейдем собственно к Пскову. Здесь жилой фонд составляет около 4 млн.кв.м. Ежегодно вводится порядка 70-80 тыс. кв. м. жилья. Остается определить много это или мало для обеспечения выбытия ветхого и аварийного жилищного фонда и улучшения жилищных условий населения города.
Сама величина аварийного фонда в структуре жилищного относительно мала. Другое дело, что часть квартир вполне пригодных для жилья характеризуются меньшим, чем хотелось бы, с точки зрения дня сегодняшнего,  уровнем комфортности. Например, квартиры с неудобной планировкой, маленькой кухней и т.п. Их обладатели, при наличии финансовой возможности, также пополняют величину спроса на рынке жилья. 
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя  города, составляет 24,3 кв.м. Но более интересен другой индикатор - общая площадь жилых помещений, введенная в действие в год на одного жителя. Есть мнение, оно высказывается экспертами, что ежегодно  должно строиться  не менее 1 кв.м. на 1 горожанина. Это позволяет обновлять жилищный фонд и создавать возможности для приобретения жилья, обеспечивая при этом стабильность цен (или, проще говоря, достаточное предложение защищает население от роста цен). В Пскове в 2009 было введено 0,44 квадратных метра  общей площади на одного жителя города. В пересчете на квартиры было введено 1126 новых квартир. Учитывая снижение населения (с 193 034 чел. на 1.01.2009 до 191 760 на 1.01.2010) и рост ввода жилья по сравнению с 2008 годом, число жилых квартир в расчете на 1000 человек населения  увеличилось с  412 (2008 год)  до 423 (2009 год).

Интересно, что рекордный (относительно последних лет, конечно же, но не советских времен) ввод жилья совпал с периодом экономического кризиса, когда спрос на жилье по логике должен был упасть.

Должен был, но не упал, произошло замещение спроса населения спросом со стороны государства. Последнее вышло на рынок жилья как оптовый покупатель, т.е. тот, кто стремится купить много, но дешево. Напомним, что еще до кризиса Министерство обороны пыталось приобрести жилье в областном центре, но сами цены были не особо интересны участникам рынка. Во время кризиса, когда преимущество было уже на стороне покупателя, государство могло реализовать свои интересы – и рынок принял эти цены. Были заключены контракты как на приобретение жилья Министерством обороны, так и для расселения из аварийного фонда с использованием средств Фонда реформирования ЖКХ. По словам экспертов, объем спроса со стороны государства мог составить порядка 30% всего предложения первичного рынка. Цена приобретения квартир составляла чуть менее 30 000 руб. за 1 кв.м. В итоге крупные строительные компании получили возможность расстаться с частью квартир, которую было непросто продать в условиях кризиса, а государство приобрело жилье по ценам, на которые оно вряд ли могло рассчитывать в условиях роста. Тенденция падения цен, идущая с четвертого квартала 2008 года закончилась уже во втором квартале 2009 года, а, начиная с лета, пошел «отскок вверх».

Для обычного покупателя это означало, что рассчитывать на дальнейшее снижение цен бесполезно. Перед продавцом же возникла дилемма, может, стоит повременить с продажей?
Известно, что в большей степени во время кризиса цены снижались на вторичном рынке жилья Пскова. Казалось бы, восстановление рынка и рост цен должны были начаться именно оттуда. Однако цифры говорят о другом. (См. Средние цены на рынке жилья Псковской области на типовые квартиры за 1 кв. метр общей площади в разделах сайта «Новостройки» и «Вторичный рынок»)
   
За последний год (сравним цены на минимуме – 2 квартал 2009 года с аналогичным периодом 2010 года) цена квадратного метра на вторичном рынке выросла на  3%, а на первичном – на 8,5%.
 
Не отпугнуть покупателя

Не секрет, что региональные рынки недвижимости с небольшим отставанием идут в русле  общей тенденции цен в России, однако существенное влияние способны оказать и местные факторы.  Рассмотрим и то и другое.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» средний уровень цен на жилье в Москве  в август 2010 года остался почти неизменным.  «Проще говоря, вплоть до самого начала осени четкий тренд к повышению стоимости квадратного метра в новом сезоне так и не сложился, несмотря на многочисленные разговоры о нем. Да, сейчас есть отдельные примеры реального повышения стоимости квартир в том или ином сегменте или в отдельных домах новостроек. Куда больше примеров повышения цен предложения, то есть по сути, цен ожидания. Но к реальному масштабному подорожанию рынок недвижимости Москвы и России пока явно не готов» (подробнее см. Обзор рынка недвижимости по итогам августа 2010 года  http://www.irn.ru/news/44149.html).

«Рынок недвижимости в ближайшем будущем ждут нехарактерные для него кратковременные всплески и падения, но в целом прогноз может характеризоваться как «стабильный». Такое заключение ведущих аналитиков рынка прозвучало на конференции 26 августа 2010 г. «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогнозы», организованной Московской ассоциацией риэлторов в Торгово-промышленной палате РФ». (Подробнее см. Профессионалы сверяют часы перед новым сезоном   http://www.irn.ru/articles/24589.html).

Отметим, что рынок первичной недвижимости мегаполисов более конкурентен, чем региональный. Это упрощает ценообразование, не имея возможности оказать существенное влияние на рынок, компании соглашаются с его ценой. В Пскове строительных компаний немного, как верно рассчитать цену на еще неокрепшем после кризиса  рынке и избежать искушения поднять ее? Не секрет, потенциальный покупатель жилья уже присматриваются к рынку, завышенная цена может его отпугнуть. Полагаем,  здесь важен анализ тех факторов, которые способны оказать повышательное давление на цены. К ним может быть отнесена ипотека и государственная поддержка спроса. Обе имеют большое позитивное значение для развития рынка (да и общества в целом), однако рынок есть рынок, чем выше спрос при прочих равных условиях, тем выше цена.
 
Начнем с ипотеки. Пока в  Псковской области количество ипотечных кредитов относительно невелико, но позитивная тенденция уже наметилась, если на 1 апреля число ипотечных кредитов упало до 116 единиц, то на 1 августа цифра составила 348. И хотя это ниже докризисного уровня, можно сказать, что спрос на продукт восстанавливается.  При анализе цифр необходимо учесть один нюанс, банк может включить в число ипотечных кредитов и кредит для предпринимателя на развитие бизнеса, залогом по которому выступает недвижимость, и это в свою очередь может повлиять на общую цифру числа ипотечных кредитов.

По данным главного управления ЦБ РФ в г. Пскове, средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях составляет 13,2% (на 1 августа 2010 года), до кризиса она была зафиксирована на уровне 11,7%.
Полагаем, ипотечному кредитованию стоило бы посвятить отдельную статью, поэтому в рамках данной мы ограничимся информацией, представленной выше.

Теперь посмотрим на государство. Свежая новость на «Псковской ленте новостей: «В Псковскую область направлено 920 млн рублей для обеспечением жильем ветеранов». Поразмышляем, что будет,  если все эти деньги поступят на рынок жилья Пскова, ответ очевиден, расширение величины спроса или приобретение, сопоставимое с 30% среднегодового ввода жилья в городе (это, конечно, грубый подсчет, но порядок цифр он дает).
Если говорить о предложении жилья, в первом полугодии  2010 года  в Псковской области было ведено 80,6 тыс.кв.м., что составляет 81,7% от  ввода  за аналогичный период  прошлого года. Делать прогнозы на будущее, дело неблагодарное, но мы не ожидаем быстрого наращивания предложения. Во-первых, кризисные времена заставили компании, в том числе строительные, скорректировать свои планы и более осторожно использовать кредитные средства. Иными словами темпы ввода жилья во многом будут определяться динамикой сегодняшних продаж. Во-вторых, кризис сказался на работе крупных девелоперов, которые присматривались к региональным рынкам недвижимости. Эти компании могли бы за счет существенного расширения предложения жилья повлиять на цену квадратного метра, в том числе в Пскове, в сторону понижения (но, очевидно, в ближайшее время не повлияют).
В качестве понижательных факторов могут выступать внедрение новых технологий домостроения и снижение «платы за землю». Первое, как правило, происходит при росте конкуренции, второе – при увеличении предложений земельных участков, выносимых на аукционы. Степень влияния этих факторов во многом зависят от государственной политики, но и при наличии таковой требуется время, чтобы они смогли проявить себя.
В итоге при относительно стабильной ситуации на рынке дня сегодняшнего (и соответственно стабильных ценах) опасения возобновления роста цен в перспективе отнюдь не беспочвенны.

Что ждет рынок стройматериалов?

Как и застройщикам, владельцам магазинов стройматериалов пришлось пережить несколько неприятных месяцев падения спроса. Связано это было с замедлением темпов индивидуального строительства, впрочем, ненадолго. Любопытную статистику дает динамика ввода жилья в окружающим областной центр Псковском районе. Если в Пскове строительство идет примерно на одном уровне,  и рост в отдельные годы компенсируется падением в другие (сказывается небольшой объем строительства, когда факт сдачи дома не в декабре, а в январе уже оказывает весомый вклад в динамику годового показателя), то в Псковском районе оно отчетливо растет из года в год.

ВВОД  В  ДЕЙСТВИЕ  ЖИЛЫХ  ДОМОВ
(квадратных метров общей площади)

Источник: Федеральная служба государственной статистики

Большой скачок в 2009 году сравнительно с предыдущими периодами связан с вводом многоквартирных домов первой очереди строительства нового микрорайона в п. Родина, который расположен в такой непосредственной близости к городу, что воспринимается многими как часть Пскова. Если в отношении 2009 года оперировать показателем ввода  в действие индивидуальных жилых домов, чтобы исключить из статистического массива  многоквартирное строительство, то  получаем  15 100 кв.м., что продолжает тенденцию роста в отношении частного домостроения. Иными словами, несмотря на кризис, строительство загородных домов не прекратилось, хотя на время и снизились темпы его роста. Добавим, что средняя общая площадь на одного жителя района за 2009 год почти не изменилась (с 22,2 до 23), что позволяет сделать вывод, что основной прирост индивидуального жилого строительства дали горожане (Псков и другие города Северо-Запада).
Оживление на рынке стройматериалов подтверждается и динамикой цен на них. Для объективности (цены в магазинах и база отличаются)  воспользуемся мониторингом цен Росстата:

Средние цены на стройматериалы в Псковской области (июль)

Источник: Федеральная служба государственной статистики

Как видно из таблицы, цены июля 2010 года по многим позициям выше докризисных,  либо приближаются к ним. Иными словами отрасль вышла из кризиса. Полагаем, спрос на стройматериалы будет стимулироваться действием нескольких факторов. Рассмотрим их поподробнее. Во-первых, усиление тенденции строительства загородных домов. Рост стоимости жилья в докризисные годы и повышение цен на услуги ЖКХ определенно наталкивают на мысль, что содержание дома может обходиться не дороже квартиры. При наличии финансовой возможности желание иметь свой дом (или загородный летний дом либо дом-баню в дополнение к квартире) становится реальностью, а вместе с этим и спрос на стройматериалы.Во-вторых, развитие сегмента каркасно-монолитного домостроения с квартирами под чистовую отделку, что предполагает приобретение отделочных материалов. Впрочем, их приобретение не чуждо и покупателям квартир в панельных домах, желающим сменить типовую отделку либо сразу после сдачи дома, либо через два-три года после новоселья.Другое дело, что не каждый возьмется строить сам, а предложение недорогого, но комфортного загородного жилья  относительно мало. Впрочем, ситуация уже скоро может измениться, как говорится «свято место пусто не бывает». Очевидно, строительные компании просчитывают возможности строительства загородного жилья эконом-класса.

К большой стройке

К большой стройке необходимо основательно подготовиться. Причем не только покупателю стройматериалов. В условиях роста емкости рынка можно прогнозировать усиление конкуренции, как между отдельными магазинами стройматериалов, так и стройкомплексами (базами). Что покупателю только на руку. Очевидно, конкурентными факторами станут удобство покупки (все в одном месте, доставка) и цены (дешевизна, акции, распродажи). Информационное сопровождение покупателя могли бы  оказать электронные СМИ. Широкое распространение Интернета в последние годы делает этот канал очень удобным для получения оперативной информации в удобное время и, как говорится, не выходя из дома или офиса. Интерес к электронным СМИ со стороны предложения стройматериалов очевиден, достаточно сравнить объем рекламы предложения стройматериалов на «Псковской ленте новостей» этим летом и в аналогичные периоды прошлых лет. Однако для удобства восприятия и более быстрого нахождения нужной информации необходим следующий шаг: аккумулирование и структурирование информации по строительству и недвижимости, включающей   информационную базу как по продуктам/услугам, так и компаниям, предлагающим их, а также аналитический блок, дающий картину дел в отрасли и отвечающий на наиболее актуальные вопросы домостроения, в общем, что решило осуществить ИА «ПЛН» в рамках своего нового проекта.  Полагаю анализировать сам проект пока рано, думаю, мы его сделаем через год-другой,  но, как принято говорить в научных кругах «актуальность темы … не вызывает сомнения», а это уже часть успеха. Стоит отметить, что в ряде городов эта ниша уже заполнена, особенно интересны проекты по строительству и недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга, теперь, как видим, настала очередь и Пскова.

Максим Голиков, аналитик Института регионального развития