Квест «Черский»

Конечно, всему виной бедность. Хроническое недофинансирование российских муниципалитетов привело к критичному снижению уровня требований и ожиданий. Поскольку денег не хватает всегда и на всё, стандарты упрощаются: чуть похуже подметаем, пореже ремонтируем, поскромнее празднуем, а про дорогостоящие покупки и проекты стараемся и вовсе забыть. Итог этой бесконечной экономии - пустыри вместо дворов, развалины вместо памятников архитектуры и такие странные жилищно-коммунальные образования как ТСЖ «Черский».

Когда федеральные законодатели создавали Фонд содействия реформированию ЖКХ, они думали, прежде всего, о преобразовании отрасли – развитии института частной собственности, конкуренции на коммунальном рынке, внедрении новых хозяйственных и управленческих технологий и далее в том же духе. Они, быть может, и не подозревали, что измученные хроническим безденежьем регионы увидят в 185-ФЗ прежде всего шанс чуток поправить свое финансовое здоровье. Основной целью муниципальных и областных властей стала вовсе не успешная коммунальная реформа, а борьба за деньги из федерального бюджета. Нормальная практика российских городов; плохо только, что при чрезмерном акцентировании промежуточного звена (финансирование) проигрывают остальные – и развитие соседских сообществ на старте, и качественный капитальный ремонт в финале.

Поскольку 185-й федеральный закон ставил финансирование программ капремонта и расселения аварийных домов в зависимость от определенного числа частных управляющих организаций и товариществ собственников жилья, усилия властей были брошены на достижение нужного процента. Отдельная история – про то, как псковские МУМРы превращались в ООО, но пока речь о псковских ТСЖ. И вот, голосуя своими квадратными метрами в многоквартирных жилых домах, муниципалитет создал десятки ТСЖ, формально соблюдая установленные Жилкодексом процедуры. На бумаге придраться не к чему – есть уставы, выбраны председатели (как правило, бывшие муниципальные служащие). На деле же товариществ, от слова «товарищ», конечно же, нет: из разрозненных собственников и нанимателей жилья не складываются соседские сообщества, никакого самоуправления не происходит, не говоря уже о повышении качества услуг. Жители таких ТСЖ часто узнают о своем членстве уже из платежек. И не всегда в первый же год.

Одно из них – ТСЖ «Черский», созданное из восемнадцати одноэтажных домиков по Черскому переулку. Место не очень пригодное для жизни. В двух шагах от заборов идет железнодорожная ветка, за ней дымит асфальтовый завод. Местные жители весьма живописно рассказывают о цвете, запахе и консистенции долетающих оттуда ветров. Живописны и сами домики – с подгнившими полами, проваливающимися фундаментами, ветвистыми трещинами во всю стену и прочей красотой.

В Черском переулке нет городской канализации, газоснабжения, центрального водоснабжения и отопления. Водопровод, если кто и проводил, – по частным договорам с «Горводоканалом». Электричество, само собой, есть. Газ – в баллонах. Асфальтовой дороги и, тем более, тротуаров между домами нет. На въезде в переулок стоят два мусорных контейнера – это единственная коммунальная услуга, которую жители ТСЖ без сомнения получают.

В платежках, которые члены ТСЖ по большей части добросовестно оплачивают, есть и другие строчки. Например, строка «содержание» - оплачивается по минимальному тарифу, что-то вроде 7,5 рублей с метра. У нанимателей есть строка «найм», а собственники платят «капремонт», в целом получается по 300-400 рублей с квартиры. Деньги небольшие, но проблема в том, что взамен, по уверению жителей Черского, они не получают ничего. То есть ни уборки, ни текущего ремонта, и даже выгребные ямы, как они говорят, приходится чистить за отдельные деньги.

Это ТСЖ сотрудники Института регионального развития открыли в ходе мониторинга жилого фонда Пскова в рамках своего коммунального проекта. В выборку обследования попали дома, управляемые ООО «Микрорайон №7» - для репрезентативности, потому что это довольно специфический, старый жилой фонд. В процессе же выяснилось, что некоторые дома, вроде бы обслуживаемые «семеркой», формально превращены в ТСЖ. Помимо «Черского» есть еще четыре таких: «Советской Армии, 21», «Советской Армии, 31», «1-я Поселочная, 15» и «Привокзальный район». Ситуация везде примерно одинаковая. И председатель на всех один – Игорь Метленко, сотрудник ООО «Микрорайон №7».

Метленко в путаных рассказах жителей Черского и других ТСЖ предстает почти инфернальным персонажем. Он, дескать, сам эти ТСЖ насоздавал, сам назначил себя председателем и теперь – ясное дело! – гребет лопатой народные деньги. При этом Игорь Метленко в переулке не живет, и найти его, говорят, очень сложно. Никто из встреченных в Черском жителей – а уж они вышли к «гостям из города» всем переулком – не признался, что голосовал на собрании за создание ТСЖ, или выдвигал кандидатуру председателя, или хотя бы видел устав товарищества. Сама эта форма управления, сменившая знакомую и понятную «семерку», представляется людям какой-то злобной аферой.

На самом деле, Игорь Александрович – никакой не злодей, а тем более не черт из преисподней, и даже председательскую зарплату, по его словам, себе не начисляет. Бывший муниципальный служащий, еще «при старом режиме», он был удостоен чести (и письменной доверенности) голосовать от имени города муниципальными квадратными метрами за создание ТСЖ и за выдвижение себя председателем. Метленко не один такой – подобные герои были найдены во многих управлениях микрорайонами, где имелся подходящий жилой фонд. Этим людям суждено было стать олицетворением провала коммунальной реформы и объектом слепой ненависти со стороны «загнанных в ТСЖ» псковичей. Можно только посочувствовать…

Вернемся к «Черскому». Председатель ТСЖ Игорь Метленко не согласен считать свое детище «фиктивным» - налоги оно платит, расчетный счет в банке есть. Скромные платежи жильцов, когда накапливаются до более-менее серьезной суммы, говорит Игорь Александрович, уходят на латание какой-нибудь особо страшной дыры. Проблема в том, что дыр так много, а денег так мало, что любые усилия просто растворяются в общем море разрухи. Когда разговор подходит к этому моменту, председатель уже соглашается, что такая форма управления как ТСЖ в подобных домах бесперспективна: тамошние жители не потянут платежи, достаточные, чтобы привести жилье в порядок. С этим согласна и директор ООО «Микрорайон №7» Елена Шахова: «Я бы вот такие дома в ТСЖ не загоняла. Это абсурд. Они там по 300 рублей платят, что за эти деньги вообще можно сделать? Только налоги заплатить».

Если посмотреть со стороны, в таких домах просто напрашивается непосредственное управление: у каждой семьи отдельный вход, свое отопление, своя вода, свой дворик и так далее. Здесь нет сложного общедомового имущества вроде лифтов, не нужны опрессовки перед отопительным сезоном. ТСЖ понадобилось не местным жителям, а городу, чтобы получить деньги на капремонты по 185-ФЗ. Ирония в том, что ни один дом из «Черского», как и других подобных ТСЖ, в программу не попал.

А теперь, внимание, вопрос: что теперь со всем этим делать? Вариантов, на самом деле, много.

По задумке авторов предполагалось, что впоследствии такие ТСЖ будут переданы в теплые объятия МБУ «Жилище» - единственному муниципальному предприятию, которое занимается обслуживанием домов. Ему передан тот жилой фонд, который совершенно неинтересен коммерческим управляющим организациям – когда затраты огромные, а денег не собрать. МБУ «Жилище» получает кое-какие средства из городского бюджета на ремонты, тем более муниципальная доля в таких домах довольно велика. В «Черском» на момент создания ТСЖ, по словам Метленко, она составляла до 80%. С помощью бюджетных субсидий можно было бы поддерживать эти дома в приемлемом состоянии. Однако со сменой власти в Пскове о планах передачи домов как-то позабыли. Сегодня Игорь Метленко и рад бы сложить с себя полномочия председателя пяти ТСЖ, да мэрия не отпускает. И среди жителей, говорит он, желающих подменить его почему-то нет.

Другой вариант, который предлагают сами жители – загнать туда бульдозеры, да и снести «все эти бараки». На самом деле, жить рядом с заводами и железной дорогой – невелика радость. Дома в плохом состоянии, ремонтировать их затратно – как раз настолько, чтобы задуматься: а стоит ли вообще? Местные жители, судя по настроениям, охотно бы переехали в благоустроенные квартиры. Муниципалитет вполне мог бы принять решение о расселении этого района, чтобы передать его инвесторам под производственные площадки.

Можно и по-другому – попытаться обустроить это место. Жилые дома в Черском переулке стоят не один десяток лет. Там довольно тихо (когда не едет поезд), много зелени, есть чем дышать (когда ближайший завод не дымит), в общем, практически частный сектор. Правда, есть принципиальное отличие от настоящего частного сектора: многие жители «Черского» не слишком заботятся о своих домах, где формально они наниматели. Вводит в заблуждение строчка «содержание» в квитанции, как бы намекающая, что поддерживать дом в порядке должен кто-то другой, раз уж «за все уплочено». При непосредственном управлении изменилась бы психология: когда никому ни за что не платишь, не ждешь, что кто-то придет и все сделает. Как поясняют юристы, отдельные дома, где преобладают приватизированные квартиры, вправе выйти из общего ТСЖ. Или же члены товарищества могут переизбрать председателя и попытаться заключить договор на обслуживание с тем же МБУ «Жилище» или другой управляющей организацией. Впрочем, ТСЖ как форма управления в их глазах безнадежно дискредитирована.

…Конечно, все беды от бедности. Были бы деньги – да неужто не отремонтировал бы город свои стены и крыши! И не заставляли бы людей ютиться в бараках, давно б расселили. Да и сами бы жители, будь они побогаче…

Нехватка средств может быть компенсирована грамотным менеджментом, но псковская городская администрация, к сожалению, в этом не сильна. Это хорошо видно на примере «Черского»: город грубо использовал эти дома в своих целях, а потом просто забыл о них, даром, что муниципалитет там – главный собственник. Насколько можно понять, эта проблема вообще не стоит на повестке дня, никаких планов в отношении созданных «под Фонд» ТСЖ не существует. Переулок Черский – как дальний чулан в необжитом доме: хозяева туда просто не заглядывают, «не до него, и гостиную-то еще не отделали толком…». И таких «чуланов» в Пскове полно. Хотелось бы ошибаться, но, похоже, у городских властей вообще нет стратегического понимания, что делать с ветхим, не имеющим исторической ценности жилым фондом.

Комментарии:

Игорь Метленко, председатель ТСЖ:

- Собственники имеют право провести собрание и определиться с тем, как управлять своими домами. Муниципалитет на сегодняшний день занял такую позицию: город готов отдать свой голос за то решение, которое примут настоящие собственники – те, кто купил или приватизировал квартиры в этих домах. Нужен только протокол собрания. Я готов помочь по всей процедуре: оформить протоколы, провести голосование, очно или заочно, зарегистрировать нового председателя в налоговых органах и так далее. Точно также муниципалитет присоединится к любому решению относительно ставок платы, списка оказываемых услуг и договора с управляющей компанией. Если собственники принимают решение, то наниматели, проживающие в этом доме, будут вынуждены подчиниться большинству, потому как муниципалитет – собственник жилья, которое сдают в найм – отдаст голос свой в пользу собственников, которые проживают в этом доме.

Марина Макаренко, юрист:

- Первое, что необходимо жителям такого ТСЖ – это инициативная группа. Дальше инициативная группа определяется, что им нужно делать. Они должны составить повестку и провести собрание. И на этом собрании попросить отчет управляющей организации. Исходя из отчета управляющей организации, понять, что там делают, что не делают, нужны ли они вообще. Затем собрание либо меняет управляющую организацию, либо выходит на Управление городского хозяйства с ходатайством о заключении договора с бюджетной управляющей организацией, МБУ «Жилище». То есть алгоритм такой: первое – отчет управляющей организации, претензия к управляющей организации; второе – изучить договор на управление многоквартирным домом, посмотреть, что там прописано; третье – решить на собрании вопрос о том, нужна ли вообще управляющая организация – либо ее сменить, либо управлять самим; четвертое – обсудить вопрос о включении домов муниципальную программу капремонта или потребовать признания домов аварийными и расселения. Все эти вопросы решают собственники. Один из основных собственников – муниципалитет. Город тоже должен подписать письменное решение, которое будет принято на собрании. Его, кстати, можно подготовить заранее.

Если речь идет о маленьких, одноэтажных домах, то, возможно, более правильной формой будет непосредственное управление. Что такое непосредственное управление? Если в доме три-четыре собственника, они самостоятельно заключают договора со снабжающими организациями, самостоятельно заключают договора на вывоз мусора, сами нанимают ассенизаторов: собрались, скинулись, заплатили. Юридически отдельные дома имеют право выйти из ТСЖ. Однако нужно иметь в виду, что 185-й федеральный закон не позволяет включать в муниципальную программу по капремонту дома с непосредственным управлением. То есть сначала люди должны принять принципиальное решение: добиваться капремонта или нет. Если есть надежда на капремонт за счет средств Фонда содействия реформирования ЖКХ, то лучше остаться в ТСЖ.

Светлана Прокопьева (лицо, признанное Минюстом РФ иноагентом)